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산업형 비즈니스 호텔로 자리매김 할 ‘동탄 아너스 인터내셔널 호텔’ 분양 실시

강남 부자들 투자 1번지 삼성 품은 동탄 호텔로

정보 빠른 강남 부자들

동탄 아너스 호텔에 3~4개씩 분양 받아 일반 분양 마감.

장기 수익성(확정수익8.8%) 및 단기 전매 수익(1~2천만원) 또한 높아...


지역적으로는 KTX, GTX 개통을 앞두고 있는 동탄이 삼성단지 조성 및 각종 대기업 투자로 부동산 상승률 전국 1위로 가장 주목을 받고있다.

그 중에서도 동탄신도시 아너스 인터네셔널 호텔은 삼성반도체 바로 옆에 위치해 바이어 배후수요층이 풍부, 비즈니스 호텔의 가장 안정적인 투자처로 꼽히고 있다.

 동탄 아너스 인터내셔널 호텔 인근에는 삼성반도체 및 2,800여 협력업체 및 비즈니스 관련 해외 바이어 배후수요층과 삼성 나노시티 기흥, 화성사업장, 삼성SDI 중앙연구소 등 약 165,000여명이 상주하고 있다.

 국제사이버대학 부동산학과 김명희교수는 "인근 타 수익형 호텔들이 80% 이상의 객실 가동률을 나타내고 있는 것으로 미루어 아너스 인터내셔널 호텔의 경우 비즈니스 호텔 최적의 입지조건과 배후수요를 고려할 때 90% 이상의 객실 운영도 가능할 것으로 전망된다"고 전했다.

동탄 아너스호텔이 삼성 반도체 인근의 독점 호텔인지, 충분한 바이어 수요가 있는지, 운영사의 신용등급이 어떤 상태인지 꼼꼼하게 확인하는 것이 우선이다. 아래의 상담신청을 통해 모델하우스 방문 예약 및 삼성반도체 시찰과 준공현장 안내를 무료로 받아 볼 수 있다.





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서울시가 부동산 분양권·입주권 거래량과 실거래가격을 오는 4월부터 ‘서울부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr)’에 전격 공개한다. 


분양권·입주권은 재개발·재건축조합 또는 건설사로부터 부여받은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로, ‘부동산 거래신고에 관한 법률 제3조’ 개정에 따라 '07년부터 거래 및 실거래가를 신고하게 되어있다. 


분양권·입주권 전매자료는 주택 매매와 달리 거래 대상이 실체가 없다는 이유로 그동안 민간 부동산포털은 물론, 정부와 타 지자체에서도 거래 내역을 공개하지 않던 것을 서울시가 최초로 공개하는 것. 


이로써, 기존 부동산 매매·전월세 거래 신고 자료 및 실거래가격은 물론, 분양권·입주권 전매 거래내역까지 서울의 모든 부동산 거래 내역을 ‘서울부동산정보광장’에서 확인할 수 있게 된다. 


서울시는 최근 부동산 시장에 대한 수요자들의 관심이 매매시장에서 분양시장으로 이동함에 따라, 시민들이 부동산 시장의 흐름 변화에 발빠르게 대응하도록 돕고, 왜곡된 가격정보로 인한 피해를 예방하고자 한다고 설명했다. 


이렇게 되면, 분양권 실거래가격을 정확하게 확인할 수 있어서 프리미엄(웃돈)이 얼마나 붙었는지 쉽게 파악할 수 있어 혼란이 줄고, 분양권을 싸게 사 비싸게 되파는 이른바 ‘떴다방’ 등의 소비자 피해를 예방할 수 있게 될 것으로 기대했다. 


분양권·입주권 거래 정보는 ▴실거래가격 ▴거래량 두 분야로 확인 가능하다. 거래가격은 아파트, 거래량은 모든 주택을 대상으로 한다. 


실거래가격은 ‘서울부동산정보광장’ ▸부동산실거래가 ▸실거래가/매물/시세 ▸아파트(분양권 / 입주권)를 클릭하면 거래 단지별로 확인 가능하다. 


예컨대, 강남구 논현동 분양권/입주권 실거래가가 궁금하다면, 아파트(분양권/입주권) 선택 후 단지명을 선택하면 시기별로 거래된 아파트 분양권/입주권 전매가격 정보를 볼 수 있다. 


거래량은 ‘서울부동산정보광장’ ▸부동산실거래가 ▸부동산 거래현황 ▸분양권 / 입주권 전매를 클릭하면 자치구별, 월별로 확인할 수 있다. 


한편, 서울시는 분양권·입주권 매매계약을 실거래가 신고대상에 포함하도록 개정한 ‘부동산 거래신고에 관한 법률 제3조’(‘07. 6. 29)에 따라 ’07년 6월 29일 이후의 모든 자료를 소급 공개한다. 


부동산거래 신고는 '06년 1월 1일부터 시행돼 모든 자료를 공개하고 있다. 

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[1] 땅을 볼 때는 목적을 가져야 합니다.

땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 됩니다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광 구경이요 경치감상일 뿐입니다.

같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있습니다.
사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰보려는 경우는 또 달라 집니다.


또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투지의 목적으로 나눌 수도 있습니다.
사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투지하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌 수 있습니다.
따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것입니다.



[2] 땅의 물리적인 현황을 살펴야 합니다.

땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도,앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요합니다.

땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요합니다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다고 합니다.

땅이 평평한가 경사 졌는가? 경사각도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요합니다.
농지에서 경사도 15도 이상은 한게농지라 하여 농지전용이 수월합니다.
임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다.

다음 땅이 앉은 방향도 중요합니다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋습니다.
우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요합니다.
이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전합니다.

전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다. 일조권이 높아지고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다.

어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있습니다.
예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거입니다.

또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다.
과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립지로 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 합니다.

또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋습니다.
농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아 보는 것이 좋습니다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 합니다.

최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 합니다.
연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 합니다.
주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있읍니다.
 


[3] 땅의 주변환경은 메우 중요합니다.

땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다합니다.
땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없습니다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있습니다.

땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다.

이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고,주유소,사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다.

이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없습니다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많습니다.,
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반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 됩니다.
물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많습니다.

또한 전원주택지 선정에 있어서 주변환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있습니다.
시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어 가지 않는 것이 좋다고 합니다.
자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기입니다.

 

[4] 땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치,접근성과 도로일 것입니다.

우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닙니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다.
아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않습니다.

땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다달을 수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 봅니다.

다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당입니다.
부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다.
길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있습니다.

따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항입니다.



[5] 땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점점사항입니다.

 
땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어 지는 경우도 많습니다.

소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅., 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있습니다.
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그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될 수 도 있다는 것을 알아야 합니다. 일반인이 기피하는 물건이 여러번 유찰되어 오히려 적은 경쟁율에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 것입니다.
 


[6] 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 합니다.

우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없습니다.
국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있습니다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것입니다.

할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 합니다, 내 땅을 파는 것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능합니다.
이러한 복잡한 업무는 주로 부동산컨설팅 업체에서 수행하게 됩니다.

우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높습니다..

그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있습니다.
그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있습니다..

하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.



[7] 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 합니다.

지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것입니다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있습니다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것입니다.

통상 개발의 최대 호재는 고곡도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다.
그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장 대학 대기업 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있습니다.,
이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다.

내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니드라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있습니다.

또 현재 계획이 있는 개발은 아니드라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모 없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상등하는 운 좋은 경우도 있을 수 있습니다..

그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노우하우에 속한다고 할 수 있습니다.



[8] 결점이 없는 땅은 없습니다.

지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비힌 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한 두가지 험이 있음을 알게 됩니다. 마치 결점없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 왼벽한 땅은 있을 수 없다는 것입니다.

또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을 까 하는 의혹에 구입을 망설이게 됩니다.

토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸만한 물건을 만들어 제값 또는 몇배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫습니다.

에컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지 별로 쓸데가 없을 듯한 높은 산 중턱을 깍아 뭉게어 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설합니다. 또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든 음식점을 짓기도 합니다..
때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 기진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 합니다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다.



[9] 땅값은 따로 없습니다.

부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있습니다.
땅은 임자가 따로 있다는 말도 있습니다.
이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안됩니다.
땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말입니다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들숙 날숙한 것이 사실입니다.
특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 큽니다..

또 바로 이웃해 있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을 수 있습니다..
그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은 설명을 들어 보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있읍니다. 그러나 경제학의 가본이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치입니다.

토지가격의 성립책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐인 것입니다, 어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는 게 값이고 높은 값을 받을 수도 있습니다..

예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 게 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔리는 것을 보았습니다. 또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많습니다.
맹지 앞의 도로변 땅도 그 예입니다.
이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이었습니다..
원매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없습니다.



[10] 결론----나에게 맞는 땅을 선택하여야 합니다.

땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가?
그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라집니다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 암야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없습니다.

농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수 밖에 없습니다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 미시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문입니다.

그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경등보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할 수 있습니다. 현재보다는 장래를 보기 때문입니다.

토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수 밖에 없을 것입니다. 또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없습니다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투지할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수 밖에 없는 한계도 있습니다.
세금문제도 간과해서는 안될 사항입니다.

따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있습니다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말입니다.
 
 
출처 : 사단법인 한국경영기술 컨설턴트협회에서 발간하는 컨설턴트 협회지 2004.12(제21호)
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 정부 출범과 함께 숨가쁘게 달려온 2008년 부동산시장도 한 해 마감을 앞두고 있다. 올 한해 부동산시장은 참여정부 시절 만들어진 각종 규제들을 합리적으로 손질하고 거래 활성화를 위해 적절히 완화하는 조치들이 일관성 있게 진행됐다. 하지만 전 세계적인 경기 악화와 금융시장 위기가 덮치면서 국내 부동산시장은 잇따른 규제 완화에도 불구하고 빠르게 침체 국면에 접어들었다.
전반적인 경제 상황이 나아지지 않는 한 부동산시장도 긴 하강기를 거칠 것으로 우려되는 가운데 2008년 부동산시장의 주요 이슈와 시사점을 살펴본다면 내년 부동산시장에 대처하는 바탕을 다지는 데 큰 도움이 될 것이다.

<쏟아진 대책, 대책…>

잇따른 부동산 규제 완화, 참여정부 규제 대부분 풀려 = 새 정부의 출범과 함께 올 한해 부동산시장에는 잇따라 규제 완화책과 부양책이 쏟아졌다. 6.11 미분양대책을 포함해 11.3 경제난국 극복 종합대책까지 굵직한 정책 발표가 7번이나 이어졌다. 특히 주택시장의 가격하락과 건설경기 위기가 대두된 하반기에만 주요 대책이 6번이나 나왔고 참여정부 때 만들어진 주요 규제는 대부분 풀렸다(단 실제 시행에 들어가지 않은 완화책이 상당량 남아있음).
당장은 시장 외적인 불안 요인들이 산재해 있어 부동산시장에 이렇다 할 반응이나 규제 완화 효과가 나타나지 않고 있지만 경기 회복 시점에서는 부동산시장의 거래나 가격에 큰 영향을 미칠 수 있는 변수가 될 전망이다.

분양권 전매 5년만에 허용 = 11.3대책에 따라 서울 강남3구를 제외한 수도권 전 지역이 투기과열지구에서 해제되면서 수도권 분양권 거래가 상당부분 자유로워졌다. 지난 11월 7일부터 강남3구를 제외한 수도권 전 지역에서 비상한제 분양권은 당장 사고 팔 수 있게 됐고 상한제 적용 물량도 8.21대책에 따른 주택법 시행령 개정이 완료되면 전매제한 기간이 종전 5-10년에서 1-7년으로 크게 줄어들게 된다.
비상한제 주택을 중심으로 분양권 전매가 가능해진 가운데 분양권 매물이 거래시장에 출시되고 있으나 대내외 경기 불안 때문에 거래나 가격에 영향은 아직 없다. 그러나 청약시장 양극화 심화, 기존 주택시장의 가격 하락 등 트러블이 예상되며 경기 회복 국면에서는 프리미엄을 노린 단기 투자수요의 부활도 우려되는 문제점이 남았다.

종합부동산세 일부위헌 판결, 사실상 유명무실 = 지난 11월 13일 종합부동산세법에 대한 헌법재판소의 판결이 일부 위헌으로 결정됐다. 위헌 판결이 난 세대별 합산 과세는 즉시 효력을 잃었고 과거 납부한 세액은 20일부터 환급 신청에 들어갔으며 당정의 종합부동산세 개편은 다음과 같이 가닥을 잡아가고 있다. 과세기준은 현행 6억원에서 유지하고 1주택 보유자는 3억원을 추가 공제하며 장기보유자의 종부세 감면 기준은 연령별, 기간별로 추가 공제하는 방식이 유력하다.
과세 대상이 대폭 줄고 세액도 크게 줄어들 수 밖에 없기 때문에 사실상 종합부동산세제는 유명무실해졌다. 당장은 수요시장의 반응이 조용하지만 경기 회복 국면에서는 잠재 대기수요자들이 강남권을 중심으로 고가주택 시장에 진입하는 부담이 크게 줄어들 전망이다.

재건축도 규제 완화, 강남 회복 밑거름 되나 = 재건축 규제도 크게 완화됐다. 8.21대책을 통해 사업절차가 간소화됐고 11.3대책을 통해 소형주택의무비율, 임대주택의무건립 규제를 완화하고 용적률 상향 조정을 허용했다. 11.3대책의 주요 내용은 2009년 초부터 시행될 예정이다.
그러나 아직은 초과이익부담금제, 분양가 상한제 등이 재건축 사업을 추진하는 데 걸림돌로 남아있고 11.3대책의 규제 완화도 한정적이어서 실질적인 사업성 개선 기대가 어렵다는 반응이 우세하다. 실제로 거래시장에서도 대책 직후 급매물만 거래됐을 뿐 수요시장은 다시 관망세로 돌아섰다. 하지만 강남 진입 대기수요자들이 주요 재건축 급매물 시장에 관심을 가지고 있기 때문에 추가 규제 완화 여부와 재건축 거래시장 동향을 예의 주시해야 한다.

<공급시장 극과극>

주택공급계획 쏟아져, 미분양 여파로 연내 공급실적은 감소 = 건설경기 부양과 주택시장 경착륙을 막기 위해 주택 공급계획도 연중 쏟아졌다. 위례신도시 개발안과 동탄2신도시 개발 확정 발표는 물론 오산세교2지구와 검단신도시 확대 개발 계획 등이 이어졌다. 9.19대책에서는 수도권 그린벨트 해제와 150만 보금자리주택 건설계획까지 발표되기에 이르렀다.
그러나 올 한해 실제 분양공급된 실적치는 연초 계획에 크게 미치지 못했다. 2008년 12월 분양계획 물량까지 포함해서 연간 최대 27만가구 정도에 그칠 전망이다. 수도권 주요 2기신도시 분양일정도 가늠하기 어려운 상태다. 분양가 상한제 영향과 경기 침체에 따른 청약수요 위축으로 많은 업체들이 분양 일정을 미뤘고 지방을 중심으로 크게 늘어난 미분양 물량 때문에 주택 공급은 더욱 위축됐다. 국토해양부에 따르면 지난 8월 말 기준 전국의 미분양 주택수는 총 15만 7291가구에 달하며 준공후 미분양도 4만 94가구나 된다. 비공식적인 업계 예측으로는 25만가구에 육박하는 상황이다.

청약 양극화 심화, 수도권도 청약률 난조 = 세부적으로는 청약시장의 양극화가 심화됐다. 광교신도시, 인천 청라지구, 용인 흥덕지구 등 수도권에서도 요지로 꼽히는 곳들은 청약가점이 평균 60점을 상회할 정도로 청약 열기가 뜨거웠다. 서울에서는 은평뉴타운을 비롯해 강북권의 주요 뉴타운, 재개발 구역의 중소형 아파트가 인기를 끌었다. 브랜드 선호도가 높은 대단지, 역세권 중소형이 키워드였던 셈이다.
그러나 수도권에서도 중대형을 중심으로 미분양이 쌓이기 시작하면서 주요 택지지구에서 미달사태가 속출했고 8월 말 기준 국토해양부 통계에 따르면 수도권 미분양도 2만 2389가구나 된다. 타운하우스 등 고가 주택을 중심으로 청약률 제로 케이스가 이어졌고 하반기 경기 침체국면이 가속되면서는 강남 요지의 재건축 아파트 단지에서도 미달사태와 함께 초기 계약률이 상당히 저조했다.
2009년에도 상대적으로 분양가격이 저렴하고 교통이 편리한 단지를 중심으로 한 소형 선호 경향이 이어질 전망이며 경기 침체, 미분양, 분양권 전매 허용 영향으로 단지별 청약 쏠림과 양극화는 더욱 심화될 것으로 예상된다.

판교 입주시작, 잠실 등 입주 쏠림도 뚜렷 = 서울 강남권과 수도권 주요 지역의 입주도 올 한해 관심 대상이었다. 서울 송파구 잠실지구에서는 엘스(5678가구), 리센츠(5563가구), 파크리오(6864가구) 등의 입주가 시작되면서 물량이 한꺼번에 쏟아져 세입자를 구하지 못하는 역전세난이 빚어지는가 하면 주변 전세가격이 하락했다. 또한 서초 반포, 강동 시영 등의 재건축 대단지도 입주하면서 강남권을 중심으로 서울 입주물량이 2008년 크게 늘었고 광진 등 가까운 강북권까지 하락 영향이 미쳤다.
한편 지난 2006년 "로또" 라고 불릴 만큼 청약 관심을 모았던 판교신도시가 2008년 말 첫 입주를 시작한다. 266가구의 대방노블랜드가 오는 12월 입주예정이다. 2009년부터 본격적으로 입주를 진행하면서 주변 분당, 용인 전세가격에 영향을 줄 전망이다.

<거래 줄고 가격 하락>

가격 선행지표인 거래량 급감 = 실물경기 침체 우려와 금리 상승에 따른 대출부담 증가로 수요시장이 크게 위축되면서 전국 아파트 시장의 거래량이 급감했다. 특히 2008년 하반기 들어 강남권을 중심으로 서울 수도권 거래량이 특히 급감했다. 국토해양부가 발표한 2008년 9월까지의 서울 수도권 아파트 거래량은 2006년 동기간 거래량의 74%에 그치고 있으며 2006년 연간 거래량에 비해서는 47% 수준이다. 아파트 시장의 하향 안정세가 시작된 2007년 거래량에 비해서도 77%에 그치고 있다. 2008년 4분기까지의 거래량이 포함되면 수치가 조금 변경되겠지만 4분기 거래가 더욱 얼어붙은 상황이라 사정은 크게 달라지지 않을 것이다. 지난 2008년 9월 서울 지역 아파트 거래량은 이미 국토해양부의 실거래가 신고제 도입 이후 최저치를 기록한 상태다.
연도별 토지 거래량 또한 2005년 이후 감소하는 추세다. 수요 위축이 거래 감소로 직결되면서 가격 하락으로 이어지고 있다. 경제 지표와 함께 향후 거래량 변동을 지켜보면 가격 회복시기를 점치는 데 도움을 받을 수 있다.

버블세븐 하락에 깡통지분까지 속출 = 올 한해는 투자 불패 지역으로 꼽혔던 곳들이 일제히 하락을 주도하고 투자 우선주로 꼽혔던 주요 시장이 수요시장 위축과 함께 일제히 하락했다.
"버블세븐" 이라는 이름이 무색할 정도로 강남권과 목동, 분당, 평촌, 용인 지역의 아파트 가격 하락세가 짙었다. 연초 대비 11월 현재까지 버블세븐 7개 지역의 아파트 매매가격 변동률은 평균 7.43% 하락해 서울 평균에 비해, 여타 지역에 비해 내림세가 두드러졌다. 아파트 가격이 일제히 하락하며 3.3㎡당 매매가격이 2000만원 아래로 떨어졌다. 경기 침체에 따른 수요 감소는 물론 보유세 강화와 대출 규제, 재건축 규제 등이 직접적인 영향을 미쳤다.
새 정부 출범 전후 투자 1순위로 꼽혔던 재개발 시장도 수익성에 빨간불이 켜졌다. 단기간 급등한 재개발 지분 가격에 비해 감정평가액이 낮게 설정되면서 추가부담이 증가했고 소위 깡통지분까지 등장했다. 일반분양가보다도 조합원 지분이 비싼 구역을 중심으로 급처분 매물이 나오기 시작했고 상한제와 사업 지연 등 악재들이 겹치면서 재개발 시장도 수요와 거래가 급감했다.

소형아파트 가격 강세, 선호 경향 지속 전망 = 올 하반기 주택가격 하락세가 가속됐지만 연간 변동률은 소폭 오름세로 마감될 전망이다. 수도권의 경우 서울 강북권과 경기 북부 등이 상승했고 전국적으로 소형이 상대적인 강세를 보였기 때문이다. 소형 강세는 수도권에서 더욱 두드러졌다. 69-99㎡ 규모 기준으로 서울이 8.14%, 수도권은 10.54% 올랐다. 노원, 도봉, 강북구 기준으로는 20~30%대의 급등세를 보인 것으로 나타났다. 이들 서울 수도권 외곽지역 소형 강세는 2008년 상반기 가격 상승을 견인했다.
이러한 소형 아파트 가격 강세는 소형 선호 트렌드와 함께 지속될 전망이다. 1인 수요와 개발사업에 따른 이주수요 증가, 대출 부담으로 인한 소형 쏠림 등이 영향을 미칠 것으로 예상된다. 또한 고유가, 고물가 영향과 실물경기 침체에 따른 부담 증가로 역세권 소형 등 실속형 선호 수요가 늘어날 전망이다.

[부동산114 부동산컨텐츠팀]


 출처 : [부동산114] 이달의 이슈>2008년 부동산시장 10대 이슈 /부동산114/2008.11.27
 (모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7+NATE)

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- 매매가 대비 전세가 비율은 주식시장의 주가수익비율(PER)과 유사

- 부동산 투자시 전세가 비율을 살펴보면, 거품여부를 알 수 있어

 

▶ 자산의 건전성 판단- 주식시장엔 주가 수익비율(PER) VS 부동산시장은 전세가 비율

 

조금 이라도 주식 투자를 했던 사람들이나 공부했던 사람들은 per(주가 수익 비율)에 대해서 많이 들어 봤을 것이다. ( Per= 주가 / 주당 순이익(eps)) 주가 수익 비율은 주가를 주당 순이익으로 나눈 값으로 값이 적을수록 저 평가 돼 있다고 판단한다.

 

예를 들어 A라는 주식은 현재 주가가 10,000 원 이고 주당 순이익이 1,000원이라면 주가 수익 비율은 10이 나온다. 마찬가지로 B라는 주식도 현재 주가가 10,000원이고 주당 순이익이 2,000원이면 주가 수익 비율은 5가 나온다. 외부적인 성장세나 호재를 무시하고 단순히 가격적인 부분만 놓고 본다고 한다면 B 주식이 가격적으로 더 싸다.

 

외부 환경이나 시장전망 미래가치 가격 등을 고려하지 않은 채 단순히 이 주가 수익 비율 만으로 주식을 고르는 건 바람 직 하지 않지만 주가 수익비율은 주가가 고평 가 돼 있는지 아닌지 아는 중요한 척도로써 오늘날까지 널리 쓰이고 있다.

 

그렇다면, 부동산 투자 시에도 이 부동산이 저 평가 돼 있는지 고 평가 돼 있는지 알 수 있는 척도는 없는 것일까? 자산디플레나 스태그플레이션 우려되는 시점에서 투자에 성공하려면 저평가된 부동산을 고르는 안목과 함께 자산의 거품 정도를 파악해 낼 최소한의 잣대가 절실하기 때문이다.

 

 

▶ 전세가비율은 부동산 투자의 가늠자 역할? 거품여부를 알 수 있어

정답은 있다. 바로 전세가 이다. 전세가는 우리 나라에만 있는 특별한 구조이다. 2년간 일정금액을 집주인에게 맡기고 2년 후 집을 비워주는 시점에 돈을 돌려 받는 구조이다. 매달 내는 월세와 달리 목돈을 한꺼번에 내고 돌려 받는다는 점에서 많은 임차인들이 월세 보다 더 선호하는 게 사실이다.

 

전세는 단독 빌라 아파트 오피스텔 등 거의 모든 주거용 부동산에 통용 된다. 일반적으로 매매가 대비 전세가가 50% 이상을 기준으로 그 이상이면 저 평가 그 이하이면 고 평가 라고 말할 수 있겠다. 물론 지역 호재나 미래가치 등을 따져야 하겠지만 단순히 가격적인 메리트만 본다고 한다면, 전세가를 기준으로 살펴보면 쉽게 그 부동산의 가치를 판단 할 수 있을 것이다.

 

전세가는 철저하게 실 수요자들에게 맞춰진 가격이기 때문에 매매가 처럼 쉽게 부풀러 지거나 터무니 없이 적은 금액일 수도 없다. 따라서 매매가 대비 전세가를 비교해서 집의 가치를 판단한다면 그 집의 가격이 적정한 지를 알 수 있는 한가지 유용한 척도가 될 것이다.

 

그러나, 중요한 건 주식에서 PER만을 보고 주식 투자를 하면 실패를 하듯이, 부동산 투자에서도 단지 매매가 대비 전세 비율만을 보고 투자를 한다면 큰 낭패를 볼 수 있다. 지역 호재나 입지여건 교통상황 주변의 편의시설 성장 가능성 인구 유입 등을 총체적으로 판단한 후에 투자해야만 실패를 줄 일수 있다.

 

 

 

유엔알 컨설팅 제공 (02-525-0597) 최진곤 재태크 팀장 재무설계사  

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건립세대 예상법

조합원수와 건립세대 비율은 곧 재개발 투자 수익률이라는 말이 있습니다. 그만큼 조합원와 건립세대 비율이 중요하다는 얘기인데 기초단계에서 접근을 해야 더 큰 수익이 발생하는 재개발의 특성 상, 건립세대를 예상하는 것은 가장 중요한 사항이라도 할 수 있겠습니다.

기본적인 건립세대 계산법은 바로 구역별 면적에 순수한 아파트부지비율을 곱해준 후 다시 용적률을 곱하고 평균전용면적으로 나눠주는 것입니다.

예상 건립세대 = ( 사업부지면적 * 순수아파트부지비율 * 용적률 ) / 평균전용면적

 

물론 이 등식에서 평지와 구릉지 여부, 주택의 형태, 개발방식에 따른 기반시설 유무 및 그 비율등이 플러스, 마이너스 요소들이라 하겠습니다.

 

 

 

다가구주택의 공유지분 분양자격 여부

제7조 (다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치) 1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월21일 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로

건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.(개정 2005.11.10) 해석하자면,

 

1) 사실상의 다가구주택에 한하여

2) 건축허가를 90.4.21일 이전에 받고
3) 구분등기를 97.1.15일 이전에 했을 경우

가구별로 각각 분양자격이 나온다는 것입니다. 

 

 

비례율이 높은 곳

일반적으로 비례율이라 칭하는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말합니다.

 

조합원 개인이 소유한 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되기 때문에 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담금이 적어져 조합원 입장에서는 더욱 큰 이익을 창출할 수 있게 됩니다.

< 비례율이 높은 재개발지역의 특징 >

1) 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역

2) 구역면적 대비 조합원수가 적은 지역

3) 세입자가 적은 지역

4) 구릉지가 적고 평지가 많은 지역  

5) 사업속도가 빠른 지역

6) 쪼갠지분이 적은 지역

7) 임대아파트비율이 적은 지역

8) 중소형비율보다는 중대형평형이 많이 건립되는 지역

조합원수도 변한다.

사업시행인가시점에 더 큰 평형대을 받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 되어 기본계획단계에서 책정된 조합원수는 관리처분시점의 조합원수와 비교해봤을때 줄어드는 것이 일반적입니다. 

하지만 무허가건물이라는 변수가 있습니다. 사업시행인가는 서류상으로 확인할 수 없는 무허가건물을 점유한 조합원이 추가되는 시점이기 때문에 재개발 지역이 고지대이거나 구릉지일 경우 오히려 조합원수가 늘어나는 현상도 있을 수 있습니다.

 

토지거래허가제를 피하는 방법

도시재정비촉진지구 등 토지거래허가지역 내에서 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경우는 다음과 같습니다.

1) 대가성이 없는 상속, 증여
2) 허가대상 면적 미만의 토지거래 (도시재정비촉진지구의 경우는 20제곱미터 미만)
3) 건물만의 거래
4) 거래당사자인 국가, 지차제, 정부투자기관이 허가권자와 협의한 경우
5) 보상법에 의한 수용, 민사집행법에 의한 경매
6) 주택건설촉진법, 택지개발촉진법, 도시개발법, 도시재개발법 등에 의한
토지의 공급, 농어촌정비법에 의한 농지매입

 

저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장

 

원문보기 ☞     http://cafe.daum.net/aptmall

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전농래미안2차.은평뉴타운 2지구 노릴만

 

연일 계속되는  무더위로   부동산시장도  감을 잡기 힘들어지고 있다. 도심에서 주로   거주하는 많은 분들이  도심을 떠나 산과 바다로   휴가를 떠나기 때문에,  휴가시즌  도심이 일시적으로   텅비는 도심공동화(空洞化)현상이 나타나고 있다.

 


8월 분양시장도 주춤.... 하지만 알짜단지 노릴기회   


8월에 분양물량이 대폭 감소한 것은  전통적인 분양 비수기 탓도 있지만 최근 건설업체 부도 증가와 지방 미분양 적체 등이 복합적으로 작용하면서 건설사들이 분양을 꺼리고 있기 때문이다. 본격적인 여름휴가철이 지나, 분양성수기가 다가오기전   한발 앞서  500세대이상의의 굵직한 단지의  유망 분양물량에 청약통장을 사용하는 것이 좋다.  휴가시즌인 만큼 사람들이 관심이 줄어들어 분양 성수기보다 경쟁률이 치열하지 않아 당첨확율을 높일 수 있기 때문이다 

 

서울지역은  택지가 고갈되고 있기 때문에 500세대만 넘어도   대단지로 인정받는다.   이왕이면  분양시장을 통한 갈아타기를 계획하고 있는 분들도 상대적으로  투자성이 좋은  수도권 지역에서 공급하는  대단지아파트를  주목할 필요가 있겠다. 규모가 작은 단지에 비해 편의시설이 대거 들어서므로 주거환경이 개선됨은 물론, 녹지비율도 높아 쾌적성도 뛰어난 편이고, 특히 거래량이 많아 환금성면에서도 앞서기 때문에 청약대기자들은 꼭 관심을 가질 필요가 있다.

 


시원한 모델하우스에서 시원한 여름나기 


고유가와 경기침체 때문에 휴가가기가 부담스럽다면 저렴한 방법으로 알짜 피서를 가는 것도 무더운 여름나기에 현명한 방법일 것이다. 건설업체들도 여름 휴가철 비수기에    다양한 이벤트를 마련해 고객들의 발길을 붙들기 위해 안간힘이다.

 

지난  8일   삼성물산이 ‘래미안 전농2차’모델하우스를  강남구 일원역 인근에  오픈했는데 휴가철 비수기에도 불구하고  일일 방문객이  1000명을 상회할 정도로 강북주택시장에 관심은 여전하다.  모델 하우스에서 기존 래미안 단지중 조경이 우수한 단지들을 선발해 이른바‘조경 사진전’이 열리고 있다. 총 50점의 조경 사진이 전시되고 있는데 가족들과 함께 시원한 에어컨 바람에서 사진도 보고 더위도 식힐 수 있다. 휴가철 모델하우스 방문은 최근 주택 트렌드에 대해 안목도 넓히고 재테크 정보도 얻을 수 있어 1석 2조의 피서법이 아닐 수 없다.  따라서 올  휴가시즌 중   모델 하우스 오픈 예정인  분양  아파트를 탐방하면 좋은 결실을 맺을 수 있다.


※ 500가구 이상  둘러볼만한 수도권 유망 분양단지

분양 월

위치

 시공사

 총가구

일반분양

공급면적    (㎡)

 문의

분양중

동대문구 전농동 (전농래미안2차)

삼성건설

867

143

84-144

1588-3588

분양중

안산시 신길택지지구(휴먼시아)

대한주택공사

866

866

96-111

031-250-8380

8월11일

은평뉴타운 2지구

현대,태영

644

644

84~167

02-3410-7495~8

8월말

용산구 신계동(용산신계e-편한세상)

대림산업

699

263

79-185 

080-783-3000

8월말

인천 서구 청라지구(엑슬루타워)

풍림산업

616

616

125-198

02-528-6169

*분양일정은 건설사 사정에 의해 변경 할 수 있음              

자료제공: 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)



500가구 이상  둘러볼만한 수도권 유망 분양단지

                             

◆ 전농래미안2차

지난 12일부터 14일까지 1~3순위 청약을 받았고 계약을 앞두고 있다.동대문구 전농동 제6구역을 재개발한 단지로 84~144㎡ 총 867가구 중 143가구만 일반 분양하고 있다. 청량리역을 도보로 이용할 수 있으며, 분양가상한제가 적용되지 않아 입주 후 바로 전매가 가능하다.분양가는 3.3㎡(1평)당 평균 1432만원이다


 

◆ 안산신길  휴먼시아 (안산 신길택지지구)

지난  8월 8일 대한주택공사는 경기도 안산시 신길택지지구 '휴먼시아' 공공분양주택의 모델하우스를 개관했다. 지상9-15층 17개동, 주택형 96-111㎡ 866가구로 구성된다.


 

◆은평뉴타운 2지구

오는 8월 11일부터 분양예정인 은평뉴타운 2지구에서도 물량이 쏟아지는데 ,2지구는 교통과 입지여건에서 높게  평가되고 있다. 이번에 분양하는 물량은 2지구의 A공구(1, 12, 13단지) 177가구 외에도 은평뉴타운 1지구의 특별분양 잔여물량 315가구와 지난해 일반분양분 중 당첨이 취소된 152가구 등 총 644가구다. 면적별로는 전용 84㎡가 268가구로 가장 많고 101㎡ 170가구, 134㎡ 156가구, 167㎡ 50가구 등 중대형 위주다. 2지구는 전용 84㎡가 3.3㎡당 1041만원, 101㎡ 1276만원, 134㎡ 1362만원이다.  전용 85㎡ 초과는 계약체결 가능일로부터 5년, 전용 85㎡ 이하는 7년간 전매 제한을 받는 만큼 반드시 실수요자들이 청약해야 한다.


 

◆용산 신계e편한세상

오는 8월 말 모델하우스 오픈 예정이다. 용산구 신계동 1-1번지 일대 58,600m²에 들어서는 신계e편한세상은 총 699가구가 건립된다. 13개동(지하2층/지상25층) 중 2개동은 임대아파트가 들어서고 나머지 11개동은 조합원과 일반분양 아파트(263가구)로 구성된다. 단지 내 상가는 814m² (지하2층/지상2층) 대지에 1개동이 건립된다.



◆청라엑슬루타워 (인천청라지구)

8월말쯤 풍림산업은 청라지구 M3블록에 초고층(55층) 주상복합 '엑슬루타워'를 분양한다. 엑슬루타워는 125∼198㎡형 중대형 616가구로 구성되며 이 중 352실이 오피스텔이다. M3블록은 상업지역과 인접해 있다.



 ㈜유엔알 컨설팅…무료부동산 투자세미나

 

부동산 자산관리업체인 ㈜ 유엔알 컨설팅 박상언 대표가  오는 8월 14일 목요일 오전 11시 20분 현대 백아점 미아점10층 사파이어홀에서 하반기 부동산  신투자 전략’ 이란 주제로 특강을 한다.    금리상승기,  효과적인 부동산 자산관리와 투자법에 대해   실전투자성공사례를 들어 명쾌하게  강의할  계획이다. 참가비는 무료다.   문의전화)02-2117-2117



자료제공 : 유엔알 컨설팅   (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597


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내 집 마련이 쉽지 않은 요즘, 청약도 전략적으로 접근해야 한다. 시시각각 변하는 부동산정책과 함께 자신의 연령에 맞는 청약 전략이 필요하겠다.

이에 클릭!스피드정보 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)는 청약통장과 청약가점을 활용해 내 집마련의 실수요자에게 도움이 되고자 연령대별 맞춤 청약 전략을 짜봤다.

▶ 20∼30대 - '신혼부부주택' 노려라

청약가점제 시행으로 청약점수가 낮아 청약을 포기하고 있던 20∼30대에게 기회가 찾아왔다. 이명박 대통령의 공약이었던 신혼부부 주택이 지난 15일부터 공급되고 있기 때문이다. 신혼부부라면 당연히 신규 분양하는 소형주택에 청약해 당첨을 기대해 봐야 한다.

부동산뱅크(www.neonet.co.kr)에 따르면, 올 하반기에 신혼부부에게만 특별 공급하는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 중 최대 30% 물량인 총 1만3,000여 가구가 분양될 예정이다.

청약자격을 살펴보면 ▲청약통장에 12개월(올해는 6개월 이상, 납입회수 6회 이상 가능) 이상 가입한 무주택자 ▲결혼 5년 이내 출산자(입양도 포함, 결혼 3년 이내 출산자는 1순위) ▲신혼부부의 월평균 소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%(3,085만원) 이하, 맞벌이일 경우 100%(4,410만원)이하라야 한다.

단, 신혼부부 주택도 일반주택처럼 공공주택은 10년, 민간주택은 7년간 전매가 제한된다는 점을 고려해야 한다.

대림산업의 '신계e-편한세상'은 용산구 신계동 1-313번지 일대를 재개발하여 79∼185㎡로, 그 중 79㎡ 8가구가 신혼부부주택으로 확정돼 특별 공급된다. 단지와 도보로 10분 거리에 지하철 6호선 효창공원앞역이 있고, 용문시장·용산구청·용산버스터미널 등 편의시설을 이용할 수 있다.

삼성물산의 '래미안 전농2차'는 동대문구 전농동 53-1번지 전농6구역을 재개발해 82∼142㎡로, 신혼부부 주택에 해당되는 82㎡ 1가구가 확정돼 우선 공급될 예정이다. 인근에 전농·답십리 뉴타운과 청량리 균형발전촉진지구 등으로 주변 개발호재가 기대된다.

그 밖에 동부건설은 강북구 미아10-1구역을 재개발해 '미아2차 센트레빌' 79∼142㎡, 소형평형(전용 60㎡) 14가구 정도가 신혼부부주택으로 9월에 공급될 예정이고, 원건설은 서구 청라지구에 85㎡ 단일형으로 400여 가구가 신혼부부주택으로 9월에 분양할 계획이다.

▶ 40대 - 유망 뉴타운 및 신도시 중·대형 아파트 눈 여겨 보자

40대는 가점항목(무주택기간, 부양 가족 수, 청약통장 가입기간) 별 계산되는 민영주택 가점제의 최대수혜자다. 총점이 60점 이상이면 유망지역에서도 당첨확률이 높다. 가점 60점이 되려면 무주택 기간 15년(32점), 청약통장 가입 기간 6년(8점), 부양 가족 3명(20점) 이상 등을 충족해야 한다. 이런 가점에서 유리한 조건만 된다면, 중·대형 위주의 뉴타운이나 신도시 및 택지지구 등 개발 호재가 풍부한 곳을 노려 볼만 하다.

반면, 유주택자나 다주택자의 경우라면 가점제와 추첨제 물량이 50%씩 공급되는 85㎡ 초과하는 중·대형 민영주택에 관심을 가져 볼만 하다. 하지만 가점제로 공급되는 주택엔 유주택자는 1순위로 청약할 수 없고 2순위로만 청약해야 해 유망물량의 당첨확률은 떨어진다는 점을 고려해야 한다. 또한 채권응찰금액을 상한액까지 써 당첨확률을 높이는 것도 방법이다.

현대·태영건설이 공동으로 시공하는 은평구 은평뉴타운 2지구 A공구에 84∼134㎡, 총 177가구를 7월에 일반분양 할 예정이다. 청약가점은 작년 말 1지구 분양 때와 비슷한 55∼60점이 예상된다.

인천의 경제자유구역 중 한 곳인 청라지구에 분양 물량을 블록별로 살펴보면 M3블록 풍림산업의 '엑슬루타워' 126∼203㎡, 총 616가구를 오는 8월에 공급한다. 또한 호반건설의 '호반베르디움'은 20블록에 114㎡, 총 620가구를 오는 8월에 분양할 예정이다. 이들 모두 분양가상한제 적용 아파트이다. 분양가가 저렴한 데다 경제자유구역에 포함돼 있어 개발소재가 많다는 점을 고려한다면 45∼50점이 예상된다.

저렴한 분양가로 관심이 쏠리고 있는 광교신도시에 오는 9월 울트라건설이 113∼149㎡, 총1,188가구를 선보이며, 본격적인 분양 일정이 내년 이후로 예정돼 올해 분양물량 청약가점은 판교보다 높지 않을 것으로 관측된다. 청약 예상 가점은 60∼65점 정도다.

▶ 50∼60대 - 타운하우스·실버주택 주목

50∼60대라면 장기적으로 안락한 노후설계를 위해 타운하우스와 실버주택을를 주목할 필요가 있다.

타운하우스는 단독주택과 아파트의 장점을 혼합한 주거 형태로 녹지율이 높고, 산책로와 휘트니스센터 등 부대시설까지 갖추고 있다. 또 단독주택의 단점인 보안시스템까지 잘 갖춰지는 장점이 있다.

여기에 타운하우스의 경우 아파트와는 달리 분양가가 6억 원을 넘더라도 총부채상환비율(DTI)등의 규제를 받지 않는다. 건설업체들이 20가구 미만으로 건축허가를 받은 경우 공개청약을 거치지 않고 분양할 수 있어 청약통장이 필요 없고, 분양가상한제도 적용되지 않아 투자 장벽이 낮은 편이다.

반면 신중히 체크해야 할 부분도 있다. 분양가가 10억 원이 넘는 고가가 대부분으로 매수자가 많지 않아 환금성이 떨어질 위험이 있다. 이런 환금성을 확보하기 위해서는 수도권 택지개발지구 내에 지어진 타운하우스를 선택해야 한다.

LIG건영은 경기도 과천시 문원동 328-1번지 일원에 타운하우스 218∼396㎡, 23가구를 이달에 선보이며, 중흥건설은 경기 고양시 덕양구 행신동 행신2지구 '중흥S-클래스' 109㎡ 단일형 102가구를 8월에 선보일 예정이다.

또한 롯데건설은 경기 용인시 기흥구 영덕동 흥덕지구에서 '흥덕지구 롯데캐슬' 462·469㎡, 총 17가구를 9월에 공급하며, 대우건설은 화성시 동탄신도시에 '푸르지오 하임' 140∼221㎡, 총 99가구를 분양 중이다.

이에 반해 실버타운은 노인복지법 적용을 받으므로 청약절차가 일반아파트와 다르다. 실버타운은 노인복지법의 '유료 노인주택'으로 분류돼 청약 통장이 없어도 분양 받을 수 있다. 다만 부부 중 1명이 60세 이상이어야 입주가 가능하다.

또한, 분양권 전매는 인허가 방식에 따라 다르다. 건축법에 따라 지은 실버주택은 전매를 할 수 있고, 주택법을 적용했다면 입주때까지 분양권을 전매할 수 없다는 점을 고려해야 한다.

벽산건설이 노인복지시설 부지인 경기도 하남시 신장동 517번지에 '더클래식' 113㎡∼126㎡, 총 220세대를 분양 중에 있다. '더클래식'은 하남시 면적대비 97.2%의 풍부한 녹지율을 자랑하고 있으며, 건강을 위해 경희대 동서신의학병원과 연결된 메디컬 서비스를 누릴 수 있다.

그 밖에도 우림건설은 마포구 상암동 디지털미디어시티(DMC)에 지어질 지상 33층 규모의 고층 주상복합 실버타운 '상암 카이저팰리스 클래식' 118∼326㎡, 240가구를 분양 중 이다. 또한 풍림산업의 '풍림 수페갤러리'는 종로구 평창동에서 분양 중 이다. 지하 1층∼지상 5층에 165∼214㎡ 72실로, 다양한 부대시설과 양·한방 의료 운영서비스를 갖추고 있다.

부동산뱅크 리서치센터 최영주 연구원 cyj8132@neonet.co.kr

 
출처 : 부동산뱅크 
 

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상가 점포를 보다 신속히 매매 및 임대 하려면 중개업소나 컨설팅 업체에만 매물을 내놓는 것보다 '부동산119'(www.bd119.com) 등의 직거래사이트에 매물을 직접 등록한 후, 상담 전화 해오는 매수인들이 권리금에 대해 흥정하는 제시 가격이 얼마인지 반응을 직접 확인해 보는 것이 좋다.

상가점포가 신속히 거래성사 되지 않는 원인은
첫째, 매도인과 중개업소 및 매수인 간에 매물에 대한 정보를 서로 모르는 경우
둘째, 매도인이 매물이 위치한 지역의 중개업소 한곳에 만 매물을 내놓은 경우
셋째, 매도인이 매물이 위치한 지역의 중개업소에는 매물을 내놓지 않고
타 지역에 있는 중개업소 한 곳에만 내놓은 경우
넷째, 중개업소에는 매물을 내놓지 않고 컨설팅 업체 한 곳에만 내놓은 경우
다섯째, 매도인이 현실에 맞지 않게 비합리적으로 권리금을 과다 요구하는 경우
여섯째, 건물주가 상가점포에 대해 현시세 보다 비싼 임대료를 요구하는 경우
일곱째, 부동산직거래사이트 등에 등록을 안 한 경우

비교적 상가점포가 신속히 거래되는 유형을 보면
첫째, 권리금이 없거나 합리적인 경우
둘째, 임대료가 현시세에 적합한 경우
셋째, 해당 매물 지역의 위치에 있는 중개업소 5곳 이상에 내놓은 경우
넷째, 인터넷 부동산직거래 사이트에 등록한 경우

매도인들에게 왜 먼 곳에 위치한 중개업소에 매물을 내놓았는지 설문조사 해보면
첫째, 가게를 내 놓았다는 소문이 동네에 나돌아서 영업에 지장을 받을까봐
둘째, 좋지 않은 소문이 나돌아서 권리금에 대해 제 값을 받지 못할까봐
셋째, 함께 일하고 있는 직원들이 동요할까봐 등의 이유를 댄다.

그러나 정작, 상가 점포를 구하고 있는 매수인들은 인터넷을 통해 국내1위의 부동산직거래사이트 부동산119에 와서 매물을 찾거나, 상가점포를 구하고 있는 위치의 중개업소에 찾아가서 상가점포로 나온 매물이 있는지 확인한다. 따라서 팔려고 하는 매도인과 살려고 하는 매수인이 서로 엇갈려서 상호간에 만날 수 없는 것이다.

또한 일부 중개업소 및 창업컨설팅 등에 상가점포를 내놓을 경우 ‘매도인(임대인)에게는 중개수수료를 받지 않겠다’는 조건을 내세워 매물을 다량으로 확보하지만 매수인(임차인)에게는 중개수수료는 물론 매도인이 최초에 내놓은 권리금보다 1천만원~5천만원까지 더 받아내는 수법의 속칭 ‘데두리치기’로 수입을 챙긴다.

이렇게 되면 매도인은 권리금이 너무 높기 때문에 신속히 거래되지 않아서 피해를 볼 수 있고, 향후에 그 가격에 거래 성사가 된다고 할지라도 매수인이 막대한 손해를 볼 수 있다.

따라서 상가점포를 신속히 거래하고자 한다면 직원들에게 투명하게 이야기 한 후 양해를 구하고, 해당 지역에 위치해 있는 여러 곳의 중개업소에 내놓고 인터넷 부동산직거래사이트 등에 동시에 등록하는 것이 매물 정보의 접근성을 높일 수 있어서 신속히 거래하는데 유리하다. (문의 1577-1624)

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최근 건강과 삶의 질을 중요시하는 웰빙 추세에 따라 전원주택에 대한 관심이 꾸준히 높아지고 있다. 직접 거주의 목적이 아니고 투자를 목적으로 하고 있다면 전원주택 투자를 위한 기본 원칙은 우선 개별성 보다는 환금성에 치중해야 한다.

경치는 뛰어나지만 외딴 곳에 홀로 위치한 개별 전원주택은 별장으로서의 구실밖에 못한다. 반면 단지형은 개별성 보다는 단지규모나 환경, 미관, 기반시설, 부대시설 등이 향후 투자가치를 좌우한다. 따라서 전원주택을 선택할 때 개별성 보다는 환금성 면에서 고려해 봐야 한다.

부동산119(www.bd119.com)관계자에 따르면, “전원주택을 구입할 때는 자연환경과 미관뿐만 아니라 도로, 전기, 전화, 상하수도 등 기반시설이 잘 갖추어져 있는지, 주변의 각종 편의시설이 얼마나 가까이 있는지 등을 종합적으로 살펴 본 후 그 가치를 판단해야 한다. 또한 전원주택은 토지 가치에 크게 좌우되므로 주변 토지거래 상황과 가격 동향을 잘 파악해야 한다. 대부분 임야나 농지를 개발해서 전원주택을 건축하는 경우가 많으므로 법률적 제도적 측면에서도 세심한 검토가 필요하다”고 말한다.

계약 전에 우선 해당 시군구청에서 토지이용계획확인서, 토지대장, 건축물 관리대장, 등기부등본, 지적도 등을 확인 받아야 한다. 등기상 하자 관계를 확인하여야 하며, 특히 지상권 관계를 잘 알아보아야 한다. 지번 및 지목, 면적, 공유면적, 하자관계, 소유자, 필지분할 여부, 용도지역, 개발 인허가 여부, 개발 허가기간, 건축기간, 시군구 건축조례, 금융 대출관계, 전기 전화, 상하수도 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

계약 시 소유자 본인과 계약 체결을 함이 우선이며, 대리인과 계약 체결 할 경우 위임장 및 인감과 부동산 매도용 인감증명서를 꼭 확인하여야 한다. 또한 잔금 지급전에 반드시 등기 이전에 필요한 서류를 받아두고 등기상 하자가 새로 발생됐는지의 여부를 확인하고 잔금을 치루어야 한다. 계약 기간은 통상 2개월이며 계약 체결 시 반드시 각종 공부상 서류 검토와 등기부상 하자가 발생 되었을 경우 중도금 지불시 및 잔금 전 까지 말소 처리를 확인한 후 잔금을 치루어야 한다.

단지형 전원주택지를 분양 구입 할 때 주의할 점으로는 우선 개발 허가기간 및 토목공사 상하수도, 도로, 필지분할, 대지로 지목변경, 건축기간, 언제까지 시공해야 되는지 등을 반드시 확인하여야 한다. 분양계약서는 반드시 허가상의 사업시행자와 직접 체결해야 한다.

이 경우에도 소유권 이전에 문제가 생기지 않도록 세심한 주의가 필요하다. 시행자가 토지를 지주로부터 매입하여 공사를 한 후 분양하는 경우 보통 토지 가격의 일부분만 지불한 상태에서 공사를 하게 된다. 이 경우 단지분양이 저조하여 자금 압박을 받게 되면 시행자는 지주에게 토지대금을 계약한 대로 이행하지 못하거나, 기간 내에 준공을 하지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있다. 이렇게 되면 결과적으로 그 피해는 분양 받은 사람에게까지 미쳐 소유권이전에 문제가 생기므로 각별히 주의해야 한다.

매수인이 소유권자와 개인 직거래로 전원주택 매매 및 택지용 토지임야 매매 거래를 원할 경우 국내1위의 부동산직거래 사이트인 부동산119가 도움이 된다. 이 사이트는 중간자 역할을 하는 중개업자 없이 매도인과 매수인 간에 직접 거래하는 방식으로 운영하고 있어서 신속히 매매 거래가 이루어지고 있다. (전화 1577-1624)

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최근 ‘부동산 투자로 수십억원~수백억원을 벌었다’는 등의 부동산 투기 및 투자에 관한 책들이 많이 출판되면서 부동산 지식이 전혀 없는 사람들도 소위 대박을 꿈꾸며 ‘묻지마투기’를 하다가 전혀 가치가 없는 제한구역의 땅, 맹지 등을 매수하여 큰 손해를 보는 경우가 적지 않다.

이에 투자자가 투자하기 전에 최소한 알아야 할 ‘임야 투자에 대한 요령’을 안내하고자 한다.

1. 개발 목적에 맞는가 살펴본다.
전원주택, 목장, 레저, 실버타운, 육림 등 자신의 활용 목적과 맞는지를 알아본다. 설령 자기가 개발하지 않더라도 나중에 살 사람이 무슨 용도로 사용할지 생각해 봐야 한다. 땅은 한번 손대면 회복하기 어렵다. 성급한 개발보다 정확한 컨설팅을 받고 먼저 개발 방법을 연구한다. 전원주택이나 펜션을 짓는 데는 농지보다 임야가 훨씬 덜 까다롭다. 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접 개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월하다.

2. 주변 환경과 개발계획을 확인한다.
주변경관이 좋으면 물건값이 올라간다. 특히 요즘같이 전원생활 마인드가 커져 가고 있을 때는 계곡, 강, 바다 등 주변경관이 임야의 가치를 좌우한다. 해당 군청 지적과에서 대상 필지가 있는 임야 위치를 확인하고 개발계획을 확인해야 한다. 다만 개발계획은 말 그대로 '계획'이니 발표된 개발계획을 맹신하지 말자. 그리고 '토지이용계획확인서'의 해당 용도를 관공서와 현지의 설계측량사무소에 문의한다. 개발허용범위와 제한용도를 구체적으로 파악하고, 대체산림자원조성비등 비용도 산정한다.

3. 경사도와 토질, 산림 정책을 살펴본다.
우리나라 지형상 낮은 지형의 구릉지 임야는 별로 없다. 있다 해도 그런 물건들의 가격은 농지나 대지 가격 수준으로 비싸다. 일단 임야는 싸야한다. 아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 용도가 없다. 보전산지든 준보전산지든, 개발허용 범위가 다양하게 있으므로 목적과 맞는 물건을 구하면 된다.

보호 할 가치가 있는 임야는 규제로 묶어 보전하고 있는데, 무조건 개발 금지가 아니라 다양한 산지 활용을 권장하고 있다. 수목원, 야생화, 약초, 방목, 산지식물재배, 경제림 조성 같은 이용 목적에 따라 금융 지원도 하고 있으므로 장기 투자와 귀농 목적인 경우는 주변 환경과 입목 상태 및 산림청의 산림 정책을 잘 살펴야 한다.

4. 임지 상의 제한 물건 등을 확인한다.
임야는 면적이 넓다보니, 임지상에 분묘가 있는지 확인이 안되는 경우도 있다. 항공사진 등을 이용하여 확인한 후 묘지는 계약과 동시에 이장하기로 합의하고 중도금 이전에 체크한다. 더불어 ‘입목에 관한 법률’에 의한 입목의 존재 여부도 확인해야할 사항이며, 과실수 및 관상수 등 조림 수목의 소유 관계도 반드시 확인해야 한다. 등기부 등본 '을'구 란에 법정지상권이 있다면 입목과 지상의 권리가 타인 소유라는 것이므로 지상권을 해지하고 매수하든지 더 볼 것도 없이 포기해야 한다.

5. 현지인과 친해진다.
현지 사정을 가장 잘 아는 사람은 동네 사람과 이장이다. 그들과 친해지면 싸게 좋은 물건을 매입 할 수 있고 토지 개발 시에도 많은 도움을 받을 수 있다. 현지인을 통해 그 물건의 이력 즉, 소유자와 원가, 매도 이유를 정확히 알고 있으면 사기를 예방하고 매입 원가를 싸게 할 수 있다.

6. 전문가와 임장 활동을 한다.
임장 활동 즉 현장 답사는 필수적이다. 과거의 사례를 보면 어디에 있는 임야인지도 모르는 채 임야도만 보고 투자가치가 전혀 없는 산중의 산에 투자하는 경우가 많았다. 현장 답사 시는 지형도 등을 임야도와 병행하여 지참하고 정확한 위치를 지적할 수 있는 전문가와 현지인의 도움을 받는 것이 좋다. 임야도 발급 시 주변 4방향을 한 장씩 더 붙여 발급해 달라하고, 물건 지와 가장 가까운 전, 답의 지번을 알아 그 지적도를 같이 발급받는다. 즉, 소축척의 임야도와 대축척의 지적도 두장을 가지고 현장 답사하면 좀 더 확실하게 경계 파악을 할 수 있다.

7. 투자 대상으로서 피해야할 임야도 있다.
경사도가 심한 임야는 피해야 한다. 보통은 평균 경사도 45도 이하면 산지 전용이 가능하지만 까다로운 지자체의 경우 평균 경사도가 15도만 넘어도 개발을 못하도록 하고 있다. 암반이 나올 가능성이 높은 임야도 피해야 한다. 돌이나 자갈이 많은 땅의 경우 지하에 암반이 나올 가능성이 크다. 이밖에 분묘기지권이 인정되는 묘지가 많은 임야, 소나무 등 보전 가치가 있는 나무가 많은 임야, 자연석이 많은 임야, 진입로가 없는 임야, 재해 발생이 특히 우려되는 임야 등도 기피 대상이다.

부동산119(www.bd119.com) 관계자에 따르면, “임야는 다른 부동산에 비해 환금성이 현저히 떨어지므로 무리한 자금을 투입하면 낭패 보기 십상이다. 특히 이자까지 부담해야 한다면 심각한 자금 압박에 시달리게 된다. 많은 시간과 비용을 투자하여 개발해 놓고 뜻하지 않은 사정으로 팔아야 하는 경우도 생길 수 있다. 때문에 임야 투자는 항상 여윳돈을 활용해야 한다”고 말한다.

토지 임야 등의 물건 정보는 국내 1위의 부동산직거래 사이트인 부동산119에서 찾아보면 소유권자와 직접 직거래로 구할 수 있어서 도움이 된다.(문의:1577-1624)

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제4회 민간경매 10일 용산구 청파동 지지옥션 본사 6층서 개최
거래 부진탓으로 강남 고가아파트 '도곡동 도곡렉슬' 등 민간 경매 나와
현장서면·인터넷·우편입찰 방식 도입으로 경매 참여자 편의성 배가

서울 강남지역의 아파트와 상가가 처음으로 민간경매에 부쳐진다.

부동산 경매전문회사 지지옥션(www.ggi.kr)은 오는 10일 용산구 청파동 지지옥션 본사 6층에서 제4회 민간경매를 진행한다고 밝혔다.

총 46건의 경매진행 물건 중 서울 경기 인천 등 수도권 소재 부동산이 31건, 지방이 15건이다. 용도별로는 아파트 3건, 상가 20건을 비롯해 다가구 등 주택이 7건, 기타 오피스텔 등이 6건이다. 이중 강남구 도곡동의 도곡렉슬아파트 A형(전용면적 114.99㎡)과 수서동의 현대벤처빌 상가(전용면적 29.16㎡)가 관심을 끌고 있다. 민간경매 첫 강남 소재 부동산이기 때문이다.

분당선 한티역과 도곡역, 3호선 대치역에서 가까운 도곡렉슬아파트는 단지 한 가운데에 매봉산이 위치해 있어 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 경매 최저가는 19억원이다. 수서동 상가 역시 3호선과 분당선 환승역인 수서역 인근에 위치해 있으며, 현재 커피/샌드위치 전문점이 영업 중이어서 2010년 3월까지 월 120만원의 안정적인 임대수익을 보장한다. 감정가가 165억3300만원에 달하는 용인시 기흥구 중동의 빌딩(8142.44㎡)은 동백택지개발지구내에 위치해 있고 내년 착공 예정인 연세세브란스병원이 완공되면 수혜를 입을 것으로 예상된다. 이들 매물 외에도 감정가 대비 최저가가 70%대로 떨어진 6건 등 다수의 물건이 새주인을 기다리고 있다.

지지옥션은 이번 4회 경매를 호가제가 아닌 현장서면·인터넷·우편 입찰 방식으로 진행한다. 현장서면입찰은 오전 9시부터 오후 5시 까지 응찰자가 편한 시간을 골라 경매장소에 와서 입찰서를 작성해 제출하는 것으로 이 방식이 번거롭거나 힘들 경우 인터넷과 우편으로 응찰하면 된다. 경매일이 평일이라 시간을 내서 응찰하기가 어렵고, 지방 거주자들의 경우 서울까지 와야만 하기 때문에 불편하다는 참여자들의 요구사항을 감안한 것이라고 지지옥션은 설명했다. 입찰보증금은 100만원으로 기존과 동일하다.

지지옥션의 강은 팀장은 "도곡렉슬아파트처럼 거래가 부진한 지역의 소유자가 신속히 매각되는 민간경매에 문의를 많이 해오고 있다"며 "민간경매가 시장의 숨통을 틔우는 역할을 할 것으로 기대한다"고 말했다.
 
출처 : 지지옥션 
 

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서울시는 25일 제18차 도시·축공동위원회를 열어 성북구 성북동3-38번지 일대 성북제3주택재개발 정비계획을 수정가결하였다.

결정안에 따르면 동단지는 구역면적 68,339㎡, 용적률 174.58%, 건폐율 43.27%, 최고층수 11층, 18개동, 총 828세대가 건립되게 된다.

동 단지는 양호한 주택지인 전용주거지역이 인접하고 경사가 심한 구릉지 지역으로 주변의 북한산 및 서울성곽의 조망권 확보 등에 역점을 두어 북측의 높은 지역은 5∼6층의 저층 판상형과 옥상 지붕을 정원으로 활용하는 테라스하우스 구조로 계획하고 성북동길변의 낮은 지역은 중층(11층 이하)의 탑형 구조로 배치하여 지형에 부합하는 계획이 되도록 결정하였다.

 
출처 : 서울시청 
 

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재개발 관리처분인가 후에 나오는 조합원 급매물이 틈새투자 상품으로 눈길을 끌고 있다. 동호수 추첨 결과 저층에 당첨된 조합원이 내놓은 실망매물이나 관리처분인가 후 내야 하는 추가부담 계약금에 대한 부담으로 급하게 출시되는 매물들이 그것. 투자 안정성도 높은데다 시세보다 싸게 나오기 때문에 자금 여력이 좀 되는 실수요자들에게 안성맞춤이다.

사업 지연 위험 없는 관리처분인가 마친 재개발 매물, 가격 높은 게 흠
관리처분인가까지 마친 재개발 지역의 조합원 매물은 사업 지연에 따른 리스크가 거의 없다는 것이 최대 장점이다. 사업 막바지 단계로서 사업이 무산되는 등의 불확실성이 없다. 권리가액과 추가부담금이 확정된 곳이라 구체적인 자금 계획과 수익률 분석까지 해보고 투자할 수 있는 것도 안심이 된다.
조합원 분양과 일반분양을 거쳐 착공에 들어가면 3~4년 내에 입주가 가능해 실수요자에게는 내집마련 투자처로 제격이다.
하지만 가격이 비싼 것은 흠으로 꼽혀왔다. 사업 시행 면에서 위험이 적은 만큼 초기 투자 부담이 너무 크다는 것. 조합원 분양가에 상당 수준의 프리미엄을 얹어줘야 투자가 가능하다.

관리처분인가 후 계약금 부담, 동호수 추첨 실망매물 골라 틈새투자
그러나 사업 추진에 대한 리스트가 낮은 관리처분인가 이후 재개발 구역에서도 급매물 틈새투자가 가능하다.
관리처분인가 이후 확정된 추가부담금의 계약금이 부담돼 급하게 내놓는 매물이나 동호수 추첨 결과가 마음에 들지 않아 싸게 내놓는 급매물을 공략하면 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.

재개발 구역이 관리처분계획 인가를 마치면 추가부담금이 확정된다. 조합원들은 추가부담금의 10~20% 정도를 계약금으로 내야 한다. 추가부담금이 예상보다 높을 경우 계약금조차 부담이 돼 시세보다 조금 낮은 가격에 매물을 내놓는 경우가 있다.
작년 8월 9일에 관리처분인가를 받은 불광 제3구역의 경우 82㎡형 계약금이 3000만~4000만 원으로 책정됐다. 일부 조합원은 계약금 조달에 따른 이자나 연체금 지불 부담이 커지면서 매물을 조금씩 싸게 내놓았다. 시세보다 1000만~1500만 원 가량 저렴하게 출시됐다.

동호수 추첨 직후 나오는 급매물을 노리는 것도 방법이다. 1층 같은 저층에 배정되거나 마음에 들지 않는 호수를 배정받은 조합원들이 매물을 내놓는 경우가 있다. 이런 매물이 일시에 몰리면 시세보다 상당히 저렴한 가격에 거래할 수도 있다.
동호수 추첨 전에는 3.3㎡당 4500만~5000만원 정도까지 시세가 형성됐던 불광 제7구역 82㎡형은 동호수 추첨 이후 시세보다 1000만~1500만 원 가량 낮은 가격에 급매물이 출시됐다. 지난 해 8월 13일 추첨 이후 7층 미만 저층에 배정받은 조합원들이 실망매물을 내놓았고 1층의 경우는 프리미엄 없는 물건이 나오기도 했다.
길음 제8구역에서도 작년 9월 20일 동호수 추첨 직후에 같은 현상이 나타났다. 82㎡형의 경우 1억 원 정도의 프리미엄이 형성됐다가 동호수 추첨 이후 저층 가격은 500만~1000만 원 정도씩 하락했다. 이 구역은 4층부터 조합원 물량으로 로얄층은 아니지만 1~3층을 피해 일반 분양가격보다 싸게 매입이 가능했다.
비로얄층이라는 점은 주의해야 하지만 실제로 이들 지역도 시간이 지나면서 저층 매물과 나머지 매물 가격의 격차가 많이 좁혀졌다. 저층 매물도 장기 보유 및 실수요 관점에서 접근한다면 반드시 피해야만 하는 것은 아니라는 뜻이다.

올해 동호수 추첨 들어가는 서울시내 주요 재개발 구역 주목
올 들어 서울 시내 주요 재개발 구역 중에서 관리처분계획 인가를 받은 곳은 대략 24군데 정도이다. 그 중 아현제3구역, 전농제7구역, 가재울제3구역 등은 지난 5월 전후로 관리처분인가를 받아 올 가을이나 내년 초에 동호수 추첨이 이루어질 전망이다.
건립 가구수가 많은 구역일수록 급매물이 일시에 많이 나오게 되므로 1000가구 이상 대단지 구역의 조합원 물량을 주시하는 게 좋다.

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가재울3구역은 서대문에 위치한 가재울뉴타운에 속하며 지난 4월 관리처분인가가 난 상태로 10월에 조합원분에 대한 동호수 추첨이 있을 예정이다. 인근 공인중개사에 따르면 조합원 분양가도 3.3㎡당 1,300만원대로 저렴하고 33~62㎡형대 지분 시세가 3.3㎡당 2500만~3000만원 선이다. 2011년경 입주 예정.
동작구 흑석뉴타운 내 위치한 흑석5구역은 이미 관리처분인가를 받아 올 가을이면 조합원분 동호수 추첨이 있을 예정이다. 지하철 9호선 수혜지로 투자 유망 재개발 지역 중 하나로 꼽힌다. 33㎡~62㎡형대 지분 시세가 3.3㎡당 2500만~3500만원 선으로 입주는 2010년 예정이다.
동대문구 전농7구역도 지난 5월 22일 관리처분인가를 받았다. 연내 동호수 추첨이 진행될 계획이다.

이들 지역은 서울시 재개발 구역 중에서도 유망지역으로 꼽히는 만큼 급매물이 나온다면 수요 관심이 높을 전망이다. 저층 실망매물의 가격 하락도 일시적 현상에 그칠 가능성이 높아 동호수 추첨 직후 나오는 급매물을 바로 찾아봐야 한다. 미리 인근 중개업소를 방문해보고 수시로 매물 가격을 체크하는 게 유리하다.

[부동산114 백승지대리]


 출처 : [부동산114] 이달의 이슈>재개발 틈새투자 "관리처분인.. /부동산114/2008.06.18
 (모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7+NATE)

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부동산금융연구소 '해외부동산시장 분석시리즈-2편 캐나다' 발간
최근까지 호황 이어지고 있는 캐나다 주택시장 변화에 대한 분석

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메리츠증권 부동산금융연구소(소장: 김기형 상무)는 '해외부동산시장 분석시리즈' 두번째로 캐나다 주택시장을 분석한 이슈리포트를 17일 발간했다.

이번에 발간된 이슈리포트는 '캐나다 주택시장 분석과 전망'을 주제로 최근까지 호황을 이어오고 있는 캐나다 주택시장의 변화 방향을 분석했다. 이를 통해 투자자들의 해외부동산 투자에 대한 보다 전문적인 지표가 될 수 있을 것으로 기대한다.

여은석 메리츠증권 프로젝트금융사업2팀장은 "캐나다 주택 시장은 2007년까지 각종 지표들이 호조를 보이고 있으나 최근 정점에 다다른 것으로 분석됐다"며 "주택착공량, 평균주택판매가격 등 각종 지표분석을 통해 투자자들의 캐나다 부동산투자에 대해 신중한 판단에 도움이 되고자 했다"고 말했다.

부동산금융연구소는 국내외 부동산 시장과 부동산 금융에 대한 현황을 담은 정기리포트인 월간 '부동산 마켓리포트'를 매월 발행 중이며, 비정기적으로 부동산관련 이슈를 담은 이슈리포트를 발간하고 있다.
 
출처 : 메리츠증권 
 

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오피스텔은 아파트에 비해 가격이 상대적으로 저렴하며 안정적인 임대수익을 노려볼 수 있고, 매매가 대비 전세 비율이 높아 전세를 끼고 매입하면 투자금액 부담도 줄어든다. 하지만 오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 낮고 바닥 난방에도 제한(전용면적 50m²(15평형) 이하는 현행법상 바닥 난방이 가능)이 있어 매매수요가 아파트보다 제한돼 있다.

▶ 투자 전 오피스텔에 대한 기초 상식을 알아보자

1. 오는 9월부터 신규 분양 오피스텔은 1년 전매 제한이 생긴다. 지난 3월 이뤄진 '건축물의 분양에 관한 법률' 개정으로 오피스텔에도 전매제한이 생겼다. 투기과열지구 내 새로 분양 받는 오피스텔은 준공 후 최장 1년까지 되팔 수 없게 된다. 실제로 계약일부터 준공시점까지의 기간을 고려한다면 3~4년간 돈이 묶이는 셈이다. 전매제한 대상 건축물은 분양하는 100실 이상 오피스텔이며, 이 가운데 투기과열지구 수도권의 인구 50만 이상의 시 지역에서 분양되는 100실 이상 오피스텔이다. 이 조건의 경우 해당되는 오피스텔이 소수에 불과한 것으로 파악되고 있다.

2. 오피스텔은 업무용, 주거용 등 용도에 따라 세금이 다르다. 오피스텔은 업무용이기 때문에 주택법의 적용을 받지 않는다. 하지만 세금을 낼 때는 주택으로 인정된다. 오피스텔은 사용용도에 따라 업무용과 주거용으로 나눌 수 있는데 사업자 등록을 하면 업무용 오피스텔이 되며 이때는 분양가의 10%에 해당하는 부가세를 환급 받을 수 있다. 또 취/등록세는 상가로 간주돼 4.6%가 적용되며 양도세 부과시에는 주택수 산정에서 제외된다.

하지만 주거용으로 간주될 경우에는 주택과 같은 세율을 적용 받는다. 그러나 주거용 오피스텔도 건축법상 세금을 매길 때만 주택으로 간주되고, 그 외에는 무주택자로 인정된다. 따라서 청약가점제 시행으로 인해 1주택자 1순위 청약자격이 배제되더라도 주거용 오피스텔은 무주택자가 돼 1순위 청약이 가능하다.

3. 오피스텔은 청약통장이 필요 없다. 건축법상 엄연한 업무시설이기 때문이다. 업무용 오피스텔을 여러 채 구입해도 주택 수에 포함되지 않아 무주택 청약자격을 유지할 수 있다. 예를 들어 오피스텔 1채, 주택 1채를 구입하더라도 2주택자로 간주되지 않는다는 뜻이다. 덕분에 총부채상환비율(DTI) 규제에서도 벗어나 대출금 융자도 자유롭다. 당연히 종부세 대상에서도 제외된다.

▶ 어떠한 오피스텔에 투자하는 것이 좋을까?

1. 입지와 단지 규모부터 체크해야 한다. 입지조건이 좋고 단지 규모가 클수록 상권이 활성화되고 관리비 부담도 줄어든다.

2. 전용률과 주차면적, 관리비를 짚고 넘어가야 한다. 일반적으로 오피스텔 전용률은 아파트에 비해 턱없이 낮은 55~65%에 불과하다. 이왕이면 전용면적이나 주차면적이 넓고 관리비 부담이 작은 곳이 똑같은 위치여건에서도 임대가 잘된다.

3. 소형이 유리하다. 임대 수요자는 결코 거액 투자자가 아니기 때문이다. 그만큼 임대금액 부담이 작아 회전율도 빨라 이익을 거두기 수월하다.

4. 오피스텔 용도가 주거용으로 분류됐는지도 꼭 살펴봐야 한다. 사용목적이 주거용이라면 2주택의 경우 양도세 중과, 종부세 부과대상에 해당될 수 있기 때문이다.

주거용과 업무용 구분은 아주 모호하다. 전입신고를 하지 않으면 대개 업무용으로 취급된다. 혹시 주거용으로 구입했다 할지라도 매도할 때 업무용으로 전환시켜야 세금 부담에서 피할 수 있다. 무주택자라면 주거용에, 1주택자 이상은 업무용에 투자하는 게 유리하다.

Tip. 오피스텔 임차할 경우 반드시 조심할 점

업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 계약서를 작성하기 전에 임대인의 동의를 얻어 전입신고와 확정일자를 받거나 등기부등본 상에 전세권설정을 해야 안전하게 임대보증금을 보호받을 수 있다고 말한다. 그런데 두 가지 방법 모두 임대인의 동의를 필요로 하므로 임대인이 전입신고와 확정일자를 받는 것이나 전세권 설정에 동의를 하지 않는 경우에는 임대차계약을 가급적 삼가는 것이 향후 발생할 수 있는 피해나 분쟁을 방지할 수 있다고 강조한다.

임대인이 세입자에게 전입신고를 하지 못하게 하는 이유는 부가가치세 환급이나 1가구 1주택 비과세 등의 혜택을 받기 위해서이다. 그런데 임대인의 동의 없이 임차인이 임의적으로 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 임대인이 1가구 2주택이 되어 양도소득세 중과 등의 불이익을 받게 되므로 임대인측에서 민원을 제기할 경우 법적소송까지 가게 될 수 있고 이로 인해 세입자가 시간적, 비용적 손해를 볼 수 있으므로 전입신고는 임대인의 동의를 받아야 한다.

자료제공<이머니>

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<분양포커스> 나에게 꼭 맞는 아파트 찾기

"내 자금 수준에 맞는 아파트가 어떤 게 있을까?" 강북 집값 마저 고공행진을 지속하고 있는 최근 상황에서 순수 자기 자본으로 내 집을 마련하기란 더욱 쉽지 않다. 웬만한 주택의 경우 금액이 비싸서 대출을 받지 않고서는 살 수 없을 정도다. 그러나 DTI(총부채상횐비율) 규제 강화 등 대출규제가 많은 만큼 중도금 등 자금 조달이 가능한가 판단하여 계획을 잘 세워서 접근해야 한다.

특히, 건설사들은 침체된 분양시장을 타개하기 위해 중도금 무이자·이자 후불제 등 다양한 금융혜택을 제시하고 있어 이를 잘만 활용한다면 금융의 지렛대 효과를 기대할 수 있을 것이다.

자금 마련이 확보 됐다면 가장 중요한 요소인 입지를 꼭 살펴봐야 한다. 아파트를 매수 할 때 가치투자 입장에서 접근해보면, 아파트의 가치는 입지나 지분의 크기로 결정된다. 부동산은 어디에 위치하는냐가 가장 중요하다. 도로·교통 등 개발 호재와 고급 커뮤니티로 구성될 입지, 지역을 대표하는 랜드마크화될 입지, 뛰어난 역세권 주변의 입지 등 핵심지역의 입지는 그 가치가 다르다.

최종적으로 수요자들은 현장탐방을 통해 직접 지형·교통 편의성·조망권 확보 여부·인근 협오 시설 존재 여부 등을 반드시 확인해 봐야 한다.

이에 클릭!스피드정보 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)는 3.3㎡ 당 분양가를 기준으로 지역개발 및 교통 호재가 뛰어난 주요 아파트를 소개한다.

▶ 1천만원 미만 주요 아파트

분양가는 저렴하지만 주로 경기 및 지방 일대에 국제평화도시, 황해경제자유구역 등 굵직 굵직한 개발호재가 수반 돼 그 후광 효과를 기대할 수 있다.

대림산업이 충남 당진군 송악면 가학리에서 '당진 송악 e-편한세상'의 잔여분을 분양중이다. 공급면적은 113∼157㎡이고, 총 811가구로 구성돼있다. 당진은 황해경제자유구역에 속하는 곳으로 석문산업단지 등이 조성 될 예정이다. 3.3㎡ 당 평균분양가는 630∼660만원 선이며 계약률이 85%나 진행돼 관심 있는 수요자들은 서둘러야 한다. 금융조건은 계약금 5%, 중도금 50%, 잔금 45%이며, 중도금 50%에 대해 이자 후불제 대출이 가능하다.

금호건설과 코오롱 건설이 공동 시공하는 평택시 장안동 483번지 일대에 '평택 장안 북시티'를 6월 말에 분양 할 예정이다. 공급면적은 110∼203㎡ 총 1,814가구 이며, 단지 서쪽에 평화도시가 개발 중에 있어 후광이 기대된다. 단지와 송탄IC가 인접해 있어 경부고속도로 이용이 편리하며, 경부선 전철역인 서정리역도 가까이 이용할 수 있다. 3.3㎡ 당 평균분양가는 800만원 선으로 책정될 예정이다.

▶ 1천 만원 이상∼2천 만원 이하 주요 아파트

서울 및 경기 일대 뉴타운 및 택지지구 등 지역적 호재 풍부한 곳으로 가장 많은 물량이 몰려 관심을 받고 있다. 또한 인지도 높은 브랜드로 수요자들의 눈길을 끌고 있다.

한국토지신탁의 '황학동 코아루'가 서울 중구 황학동 882번지 일원에 99㎡∼257㎡, 총 112가구 주상복합 아파트 잔여세대를 분양한다. 단지 인근에 2·6호선 신당역이 있고, 청계천은 도보로 2∼3분 거리에는 위치해 있다. 또한 왕십리뉴타운이 바로 옆에 있어 발전가능성이 매우 높다. 3.3㎡ 당 분양가는 1,600∼1,800만원이며, 현재 계약률 60%로 진행 중에 있다. 금융조건은 계약금 10%(1차 5%, 2차 5%), 중도금 50%, 잔금 40%이며, 중도금 40%에 대해서는 이자 후불제 대출이 가능하다

인천 서구 오류동에는 '검단 힐스테이트' 잔여세대를 분양한다. 공급면적은 163∼164㎡이며, 총 651가구이다. 검단신도시와 연결되는 오류지구 인근에는 상암 월드컵공원의 6배규모인 초대형 생태공원이 조성될 예정이다. 평균 분양가는 1,000만∼1,100만원 수준이며, 청약률 97%로 관심 있는 수요자들은 서두르는게 좋다.

▶ 2천 만원 이상∼4천 만원 이하 주요 아파트

대부분 서울 지역에 분양하는 주상복합 아파트가 이에 속하며, 분양가는 높지만 그 만큼 뛰어난 역세권·교육환경·편의시설 등으로 실수요자 및 투자수요자에게 인기가 있다.

유진기업은 서울 광진구 광장동 121번지 일대에 '유진 리버브리즈' 162∼250㎡, 총 52가구가 분양중에 있다. 한강 르네상스와 U턴 프로젝트로 수혜가 기대되고, 걸어서 10분 거리에 지하철 5호선 광나루역을 이용 할 수 있다. 단지 앞으로 한강 조망이 단지 뒤로 아차산 조망까지 확보하고 있다. 3.3㎡ 당 분양가는 2,170∼3,100만원이며, 현재 계약률 30∼40%로 진행 중에 있다. 금융조건은 계약금 10%, 중도금 70%, 잔금 20%로 중도금의 40%는 이자 후불제 대출이 가능하고 제2금융권을 이용해 추가 10% 더 대출 받을 수 있다.

GS건설은 서울 마포구 합정동 418-1번지에 '합정동자이' 162∼321㎡, 총 617가구 중 538가구를 6월말 일반분양 할 예정이다. 걸어서 3분 거리에 지하철 2호선 합정역을 이용할 수 있고, 단지 인근에 성산초·중, 경성중·고 등 교육여건이 좋다. 편의시설로 단지내 대형할인마트, 영화관. 공연장, 상업시설 등이 조성돼 원스톱 라이프가 가능하다. 3.3㎡ 당 분양가는 2,000만원 중·후반 대로 책정될 예정이다.

▶ 4천 만원 이상 주요 아파트

VIP층을 대상으로 대형평형대와 100% 수요자 맞춤 등 특별조건을 내세워, 세컨드하우스로 별장처럼 이용할 수 있는 특징이 있다.

영조주택이 시공하는 '명지 퀸덤 3차'는 부산 강서구 명지동 3235번지(B3블록)·3236번지(B4블록)·3246번지(D1블록)에 236∼355㎡, 총 898가구로 공급된다. 특히 B4블록의 펜트하우스인 335㎡ 타입 4가구는 준공 후 계약자 뜻대로 100% 맞춤 인테리어 디자인이 제공된다. 펜트하우스인 355㎡ 4가구의 분양가는 3.3㎡당 4,510만원이고, 이외 평형대는 3.3당 평균분양가는 1,600∼1,700만원 선이다. 오는 13일까지 4순위 추가접수를 받는다.

부동산뱅크 리서치센터 최영주 연구원 cyj8132@neonet.co.kr
출처 : 부동산뱅크 

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미분양 아파트에 투자해 수익을 내는 펀드가 오는 6~7월 사이에 국내에서 처음으로 선보일 예정이다.

국내에서 미분양 펀드 선두주자는 다올부동산자산운용이다. 부동산전문 자산운용업체인 다올부동산자산운용은 오는 6~7월 사이에 미분양 아파트에 투자해 수익을 내는 '다올 랜드칩 아파트 투자 특별자산투자신탁(이하 아파트투자펀드)' 1호와 2호를 출시한다.

시장은 걸음마 단계지만 전망은 어둡지 않다는 평가다. 미분양 펀드는 지난 3월24일 금융감독원 상품승인을 거쳤고 최근 자산운용협회에서 독창성을 인정 받아 9개월 동안 배타적 우선 판매권을 부여 받았다. 오는 12월24일까지는 다올부동산사산운용을 제외한 다른 자산운용사들은 비슷한 펀드를 출시할 수 없다.

매입 대상 아파트는 주로 수도권과 부산·울산권 등의 유망 미분양 아파트들이다. 분양가에서 20~30% 저렴하게 구입하게 된다. 미분양으로 자금난을 겪고 있는 건설업체는 싸지만 한번에 물량을 처분해서 좋고, 펀드 투자자들은 시장 상황이 호전되면 높은 수익률을 기대할 수 있다. 시행사가 팔지 못한 미분양 아파트를 부동산신탁회사에 맡겨 처분하거나 임대를 주게 하고 여기에서 나오는 수익권을 투자자에게서 모집한 자금으로 사들이는 구조다.

부동산신탁회사를 거치는 간접투자라 취득세와 등록세를 낼 필요가 없다. 또 재산세와 종부세는 물론 수익이 발생했을 때 양도소득세 걱정을 하지 않아도 된다. 일부에서는 전국적으로 13만가구가 넘는 미분양 아파트를 털기 위해 정부가 인센티브를 줘야 한다는 주장도 있다. 그러나 아직까지 미분양 펀드에 대한 정부차원의 세제혜택은 없다.

미분양 펀드는 전형적인 '하이 리스크, 하이 리턴(고위험 고수익)' 상품의 성격을 갖고 있다. 결국 펀드 운용자들이 좋은 입지에 있는 좋은 브랜드 아파트를 얼마나 저렴한 가격에 사서 부동산신탁회사에 맡기는 지가 관건이다.

하지만 부동산 시장이 계속 악화될 경우 자금난에 처한 일부 업체들이 '울며 겨자먹기' 식으로 넘길 여지는 있다. 부동산은 '돈과 시간의 전쟁'이어서 2~3년 뒤 입주시점에 시세가 올라갈 경우 대박이 터질 가능성도 있다. 반대로 '쪽박' 가능성도 공존하는 만큼 어떤 미분양 아파트에 투자하는지 꼼꼼한 상품분석이 필요하다.

Tip. 7월부터 5천원 미만 현금 영수증 발급 시행
오는 7월1일부터 현행 5,000원인 현금영수증 최저한이 전면폐지 된다. 이에 따라 일반 음식점 및 상점 등에서 5,000원 미만 물품을 구입한 뒤 현금영수증 발급을 요구할 수 있게 된다.

현금영수증 최저한 폐지로 인해 일반 근로자 등은 담배 한 갑(2.500원)을 구입한 뒤 현금영수증 발급을 요구할 수 있다. 이에 따라 근로자 등은 연말 소득공제를 받을 수 있는 기반이 한층 넓어지게 되는 셈이다.

대신 정부는 사업자들이 받을 '충격'을 완화하기 위해 5000원 미만 현금영수증 발행에 대해 건당 20원의 세액공제를 한시적으로 운영(2010년까지)할 방침이다. 다만 건당 20원의 세액공제는 현금영수증 발행 승인시 전화망을 사용하는 가맹점(개인사업자)에 한해서만 적용된다.

국세청은 현금영수증 가맹점과 현금거래 후 현금영수증을 발급 받지 못했거나 현금영수증 미가맹점과 현금 거래한 소비자들에 대해 거래일로부터 15일 이내 세무서에 신고하면 현금영수증으로 인정해 주는 제도도 시행하고 있다.

출처<이머니>
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이씨는 2000년 5월에 박씨 소유의 아파트를 임차보증금 5,500만 원을 주고 2년으로 계약을 했다. 그 후 2년이 지난 2002년 5월 계약기간이 만료되어 박씨에게 계약을 연장할 의사가 없다고 전하고 동시에 임차보증금을 반환해 달라고 했다.

그러나 집주인 박씨는 자금 사정이 여의치 않으니 새로운 임차인이 들어오면 임차보증금을 받아서 주겠다며 이씨에게 기다려 달라고 했다. 그래서 이씨는 사정을 이해하고 한 달 동안 새로운 세입자가 들어오기를 기다렸지만, 주변 시세보다 높은 세를 놓은 상태라 쉽게 나타나지 않았다.

그러나 이씨는 새로 이사 갈 집과 이미 전세계약을 한 상태였고 입주를 더는 미룰 수 없어서 박씨 소유의 아파트를 나와 새집으로 가게 된다. 이사를 하면서 아파트 열쇠는 경비원에게 맡기고 나왔고 그 이후에도 박씨가 계속 임차보증금을 반환하지 않자 이씨는 박씨를 상대로 임차보증금반환청구소송과 함께 임차보증금에 대한 지연손해금을 함께 청구했다.

과연 이씨는 임차보증금과 지연손해금을 모두 받을 수 있을까?

임대차계약이 종료되면 빌려 쓴 사람은 명도의무가, 빌려준 사람은 보증금반환의무가 각각 있다. 위의 경우 동시이행관계에 있는데 상대방에게 권리를 청구하기 위해서는 상대방에 대한 의무도 함께 이행해야 한다는 것이다. 이번 사안은 이씨가 아파트를 비워줘야만 임차보증금에 대한 지연보상금을 청구할 수 있는데 다만 아파트를 비워주고 열쇠를 경비원에게 맡긴 것으로 지연배상금을 청구할 수 있는지가 문제가 된다.

"이 경우 임차인이 아파트를 나가면서 임대인에게 퇴거 사실을 알리지 않았기에 명도의 이행제공이 있었다고 불 수 없다고 판단된다"라며 남호영 변호사는 전했다.

따라서 이씨가 임차보증금과 별도로 지연배상금을 청구하기 위해서는 박씨에게 아파트를 비워주었으며 열쇠는 경비원에게 맡겼다는 사실을 통보하여야 한다.

[도움말 남호영 변호사 문의 02-533-7027]

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‘도시 한 복판의 공사 현장에서 노란색 대형 포클레인이 낡은 병원 건물 옆의 자갈을 평평하게 고르고 있다. 그 옆에는 수많은 인부들이 헬멧을 쓰고, 고무 부츠를 신고 흙을 퍼낸다.’... 새로울 것은 하나도 없는 장면이다. 하지만 이러한 공사현장이 어디인가를 안다면 관심을 가지지 않을 수 없다. 바로 캄보디아 프놈펜 다운타운의 모니봉(Monivong)가와 시하누크(Sihanouk)가가 만나는 지점이다.

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지난 30여년 대부분을 크메루즈 대학살의 잔재물을 극복하는데 소모한 캄보디아가 지금 꿈틀거리고 있다. 캄보디아 한 가운데에서 부동산 붐이 일고 있는 것이다. 모든 것이 계획대로만 된다면 모니봉과 시하누크가 만나는 교차로에 쌓인 흙은 캄보디아 최초의 마천루, 즉 42층짜리 주거용 빌딩으로 재탄생할 것이다. 이 건설은 한국의 자금으로 진행되고 있다. 몇 킬로미터 떨어진 지점에서도 52층짜리 또 다른 고층빌딩, 이번에도 역시 한국의 도움을 받은 빌딩 공사에 인부들은 여념이 없다.


10년 전만해도 프놈펜에는 교통 신호등조차도 없었다. 그런데 오늘날에는 부동산 투기꾼들이 돈을 찾아 혈안이 되어 프놈펜을 샅샅이 살피고 있고, 새로 지어지는 건물들이 세입자들을 유혹하고 있다. 아주 최근까지 전기조차 제대로 들어오지 않고 꼭 쓰레기통처럼 보였던 버려진 도시 프놈펜이 새로운 모습으로 재탄생하고 있다. 도시 전체적으로 판자촌과 낡은 빌라촌이 부동산 개발을 위해 매각 되었고, 하늘 높은 줄 모르고 올라가는 아파트, 사무실 빌딩, 쇼핑몰, 신축 빌라 등을 위해 반듯반듯 칼질되고 있다.


캄보디아의 다른 도시도 프놈펜과 마찬가지로 개발 열풍을 맞고 있다. 최근 부동산 개발업자들은 호텔을 짓기 위해서 오랜 문화유산인 앙코르 와트 사원 가까이에 있는 시엠 리프(Siem Reep)에 눈독을 들이고 있다(BusinessWeek.com, 08년 4월 21일자).


출처 Business Week

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온라인 사이트(shinhancard.repb.co.kr)를 통한 매물 조회 및 맞춤 거래 신청
전문 중개인이 사전 현장 방문에서 리포트 제공, 가격 조정, 계약, 법무, 세무까지 1:1 맞춤 서비스
신한카드로 중개 수수료 결제하면 30% 할인에 최장 6개월 무이자 할부
2천여 개 중개업소에 등록된 매물 검색 및 추천 서비스도 제공

신한카드(사장: 이재우, www.shinhancard.com)는 부동산 중개 법인 '플래너뱅크'와 제휴해 온라인 상담에서 계약까지 부동산 중개 관련 토털 서비스와 함께 중개 수수료 할인 혜택을 제공한다고 22일 밝혔다.

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신한카드 부동산 중개 서비스는 웹사이트(shinhancard.repb.co.kr)를 통해 매수 및 맞춤 거래 신청을 하면 전문 중개인(플래너)이 고객과 상담 후 사전에 현장을 방문해 리포트를 제공하고, 현장 방문 시 동행해 가격 조정, 계약, 법무, 세무 등 부동산 매매와 관련된 전 과정에서 1:1 맞춤 서비스를 제공한다.

현재 서울, 인천, 경기 지역부터 서비스를 시작하며 향후 전국적으로 확대할 계획이다.

특히 중개 수수료를 신한카드로 결제하면 30%를 할인해 주고, 최장 6개월까지 무이자 할부 서비스를 제공하기 때문에 경제적인 부담도 줄일 수 있다.

신한카드 부동산 포털 사이트에서는 2천여 개 중개업소에 올라온 매물을 검색할 수도 있다.

신한카드 관계자는 "부동산 중개 수수료는 주로 현금으로 지불되고 있지만, 향후 신용카드 사용이 늘어날 가능성이 크다"며 "신한카드 고객에게는 믿을 수 있는 중개 서비스와 파격적인 수수료 할인, 제휴업체는 고객 수 증가, 신한카드는 카드 취급액 증가라는 면에서 3자 모두가 윈-윈(Win-Win)할 수 있을 것"이라고 말했다.
출처 : 신한카드 
 

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신혼부부용 아파트 공급계획의 윤곽이 드러났다. 일반 소형 분양아파트 15,000가구를 비롯해 △국민임대 20,000가구 △전세임대 5,000가구 △10년 임대 10,000가구 등 매년 5만가구가 신혼부부를 위해 배정될 예정이다.

국토해양부는 최근 이 같은 내용을 담은 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 입법예고하고 올 하반기부터 신혼부부용 아파트를 본격적으로 공급하기로 했다.

▶ 신혼부부라고 해서 모두에게 아파트 청약자격을 주는 것은 아니다.

정부가 제시한 신혼부부용 주택 청약 기준에 맞아야 한다. 우선 혼인(재혼 포함)한 지 5년이 넘으면 안 된다. 여기에 무주택자일 것과 5년 이내에 자녀를 낳아야 한다(입양 포함)는 조건이 따라 붙는다.

소득도 중요한 잣대다. 정부가 '저소득 신혼부부'를 강조한 것도 그만한 이유가 있다. 월 평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 소득의 70%(외벌이 기준)가 넘으면 안 된다. 올해는 연봉으로 계산하면 3,085만원 이하 소득자여야 한다. 남녀 맞벌이일 경우는 도시근로자 가구당 소득의 100%가 적용돼 4,410만원 이하면 청약이 가능하다. 청약통장 가입 기간은 12개월 이상이어야 하지만 올해는 6개월 이상이라도 괜찮다.

청약자격을 갖춘 신혼부부끼리 경쟁할 때를 감안해 혼인 3년 이내 아이를 낳으면 1순위,5년 이내 출산하면 2순위를 주도록 했다. 청약자의 순위가 같다면 자녀가 많을수록 우선권을 갖는다.

결국 일찍 결혼해서 아이를 낳는 부부가 유리하다는 결론이다.

▶ 임대아파트는 종류가 다양하다.

월 10만~14만원의 임대료로 30년간 임대하는 국민임대와 10년 임대 후 분양 전환이 가능한 물량도 있다. 전세 임대는 주택공사 등 공기업이 민간에서 주택을 전세 낸 뒤 저소득층에 6만~11만원의 월세를 받고 재임대하는 것이다.

자료제공<이머니>

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대통령직 인수위원회는 서민들이 아파트를 기존보다 최대 4분의 1 가격으로 구입할 수 있는 '지분형 아파트'를 도입하는 방안을 추진하고 있다고 1월 17일 밝혔다.

최재덕 인수위 경제2분과 전문위원은 이날 "서민들의 주거생활 안정을 위해 이런 내용을 골자로 하는 '지분형 분양제'를 올 하반기부터 도입하는 것을 추진하고 있다"고 말했다.

지분형 분양제란, 투자자와 주택 실수요자(서민)가 공동으로 돈을 내 아파트를 구입하는 제도다. 전용면적 54㎡(18평)짜리 분양주택의 분양가격이 2억원이라면 1억원은 펀드 등 투자자들이 지분을 투자하도록 하고, 서민들은 남은 1억원 중 5,000만원을 국민주택기금에서 융자를 받아 실질적으로 5,000만원 정도의 가격으로 내 집을 마련할 수 있다.

실소유자는 매매와 임대 등 주택 관련 권리를 주도적으로 행사할 수 있으며 투자자의 투자금액에 대한 별도의 이자는 지불하지 않는다. 지분 투자자들은 투자한 몫 만큼을 시중에서 거래할 수도 있고, 아파트가 매각될 때 차액에 대한 지분만큼 이익을 가져갈 수 있는 장점이 있다고 한다.

Q) 지분형 분양제도로 누구나 청약할 수 있나.

A) 아니다. 무주택자만 청약 가능하다. 무주택자를 대상으로 청약 가점제를 통해 분양자를 결정한다.

Q) 지분투자는 누구나 할 수 있나.

A) 개인은 펀드를 통해 간접 투자할 수 있을 것으로 예상된다. 연기금 등 기관투자가를 참여시키는 방안도 검토하고 있다.

Q) 지분형 아파트를 소유하면 1주택자로 인정되나.

A) 그렇다. 등기부상 일반인 분양자가 소유자로, 재무적 투자자 지분은 근저당 형태로 기록된다. 1주택자가 추후 시장에서 지분을 사들여 지분형 아파트를 소유하게 되면 1가구 2주택자가 되는 셈이다. 재무적 투자자는 1가구 2주택과는 무관하다.

Q) 각종 세금은 누가 지급하나.

A) 일반인과 지분투자자가 지분만큼 공동으로 낸다. 양도세, 취/등록세, 재산세 모두 같다.

Q) 팔거나 임대를 줄 수 있나.

A) 일반인 분양자만 가능하고 지분 투자자는 할 수 없다. 다만 일반인 분양자라도 매매는 전매제한기간 10년이 경과한 후에만 가능하다. 그 전에라도 전ㆍ월세로 세를 놓을 수 있는데 이때는 임대하는 사유가 있어야 한다. 다른 곳으로 발령이 났다든지 가족이 늘어 살기 어렵게 됐다는 등. 그 기준은 추후 마련할 계획이다. 이때 얻는 임대수익은 전액 일반인 분양자 몫이다. 지분투자자는 전매제한 규정을 받지 않아 그 안에라도 지분 거래가 가능하다.

Q) 전매제한 기간이 지난 후에는 일반인 소유자가 마음대로 팔 수 있나.

A) 그렇다. 팔지 말지 의사결정은 일반 소유자 혼자 결정할 수 있다. 하지만 매도가격은 지분투자자와 공동으로 결정해야 하고 지분투자자가 거래할 때 함께해야 한다.

Q) 10년 후에도 일반 분양자가 집을 팔지 않는다면 지분투자자는 어떻게 투자금을 회수하나.

A) 지분거래를 통해서 하는 방법이 있고, 지분거래가 이뤄지지 않을 때는 현재로서는 방법이 없다.

Q) 분양가가 2억원인 지분형 아파트를 분양받으려 할 때 일반인 분양자가 가진 돈이 1억2000만원이라면 본인 지분을 높여서 구입할 수 있나.

A) 안 된다. 처음에는 일반인 분양자와 지분투자자 지분 비율을 51대49로 유지해야 한다.

Q) 집값이 오르면 매매차익을 지분만큼 나누면 되지만 집값이 떨어지면 어떻게 하나.

A) 지분만큼 부담해야 한다.

Q) 이 제도는 언제 처음 실시되나. 그리고 대상 주택은.

A) 9월 국회까지는 처리해서 그 이후에 실시되도록 할 계획이다. 우선 60㎡ 이하 주택에 적용하고 이후 84㎡로 확대할 계획이다.

자료제공<이머니>
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마젤란 펀드의 전설 피터린치는 주식을 투자할때 아내의 장바구니에서 힌트를 얻었다고 한다

 

아내가 좋아하는 상품, 새롭게 떠오르는 체인점등에서

10루타(10배이상 상승),5루타(5배 상승)등의 종목을 찾아 낸다고 한다


복잡하고, 수치적으로 계산되는 재무제표와 대차대조표를 떠나

일상생활에서 찾는 투자의 중요성을 알려주는 대표적인 사례다

 

어차피 수치와 통계는 과거이기 때문에 미래를 지향하는 투자의 세계에서

과거의 데이타에 의존하는 것은 분명히 한계가 있을수 밖에 없다



부동산도 주식처럼  일상생활속에서도 수많은 투자의 힌트가 나온다


힌트를 무심코 넘기는게 일반인이라고 할때 생활속에서 투자의 힌트를 찾는

사람을 투자의 고수라고 볼수 있다

 

이 글을 읽는 여러분도 생활속에서 투자의 힌트를 찾는다면 투자의 고수가

될것이다

최근에 필자가 일상생활속에서 찾았던  투자의 힌트를 적어본다

이러한 것도 투자의 힌트가 될수 있다는 가벼운 마음으로 독자들은 읽어주길

바란다

 

절대로 해당 투자상품에 대한 투자권유가 아니라는것을 명심하면서...^^

1.부동산을 갖고있던 기업에 투자한 사례


인천 부동산 시장은 10여년 가까이 침체되었다가 송도신도시가 개발되고

송도아파트가격이 급등하면서 주목을 받게 되었다,

 

그중 송도 앞에 있는 연수택지개발지구는 송도와 함께 투자자들의

한발 앞선 투자처가 되어 물밑 거래되던게 2006년 초였다


2006년초 필자도 단골고객들과 함께 인천 연수구 동춘동을 찾아갔다

필자가 고객들을 데리고 동춘동에 갔을때 아파트외에  큰 땅이 보였다


거래하던 인천 현지 중개업소 사장에게 물어보니 모회사 소유의 땅으로

터미날 부지라는것이다


이미 서울에 있는 터미날 부지들이 본래의 터미날 부지에서 기타 용도로 개발되는것을 알았기에 동춘동에 있는 그 땅은 투자가치가 매우 높다고 판정할 수밖에 없었다


손님들에게는 아파트를 소개해주고 필자는 해당 기업 주식을 샀다,

재미삼아서 ~~


그리고 얼마후 해당주식은 인천 송도의 영향으로 연수구 부동산 가치가 재평가 받기  시작하자 일반 투자자들의 관심을 받으면서 상승하기 시작했고


필자가 보유하던 주식도 2배정도 상승을 하였다.


부동산 전문가로 자처하는 사람이 주식에 너무 빠지면 안될것 같아 매도하여 이익실현을 했었는데 필자가 매도한후에도 그 주식은 계속 올라서 매도가에서도 80%가량 상승을 하였다


지금은 하락하였지만 아직도 필자가 매도했던 가격보다는 높다

부동산과 연관지을수 있는 주식 투자의 방법이다


2.연륙교와 상가의 입지

 

바쁜 하루 일과중 틈을 내어 직원들과 회식하러 인천 강화도을 간적이 있었다

가다보니 이미 날이 어두워지는데다가 되돌아 올때  대리운전도 감안하여 강화도의 연륙교를 건너지 않고 연륙교  김포쪽 횟집을 갔는데

 

수족관에는 전어가 죽어서 떠 다니고 손님은 한명도 없었다


생각해보니 우리 같은 사람을 제외하면 보통의 관광객은 강화도 까지 왔으면

다리를 건너서 강화도에서 관광 및 휴식 하는게 일반적인 취향이라는 생각이

들었다


연륙교는 부동산 투자에서 볼때 대형호재인데 토지를 구입할때는 육지 쪽 보다는 섬 에 있는 토지를 구입하는 것이 좋다



3.단국대 이전과 다가구 주택


2007년 단국대가 죽전으로 이사오니 죽전의 원룸과 24평 전세가격이 급등을

하였다


죽전의 전세가격이 오르니 인근 지역인 풍덕천동,동천동등의 원룸 전세가격도

당연히 상승을 하였다


평상시 필자와 지속적으로 연락을 하던 p씨는 필자의 이야기를 듣고 전세가격이 상승하고 있던 동천동으로 와서 다가구 주택의 매물을 점검하더니 가까운 시일내에 임대차 만료가 많으면서 전세보증금이 많은 다가구를 매수하였다


다가구에서 전세가 많으면 실 구입비용이 매우 적다


예를 들면 매가 12억이라 할때 전세보증금이 8억있고, 융자가 1억있다고 한다면

실제 매입가격은 3억이면 가능하기 때문이다


p씨는 다가구를 구입한후  만료되는 임대차 계약을 새롭게 체결하면서

투자금액 1억을 회수함과 동시에  매월 월세로 100만원을 받는 형태로

재계약을 하였다


2008년 현 시점 정산하여 보면 투자금액은 2억이 되었고 매월 월세는

100만원으로 고정수입이 나오게 되었다.


p씨는 매월 월세를 모아 전세보증금을 상환하면서 월세를 늘릴 계획을 갖고

있다  p씨 통장에 쌓이고 있는 월세는 p씨의 노후대책용 수입이 되는 것이다

 

투자의 힌트는 죽전의 원룸 전세가격 폭등이었다


4.인천시 개발 계획과 도시가스


인천시에는 많은 개발계획이 있다


검단신도시,청라지구,영종도등 그리고 김포에는 김포신도시가 있고

강화도에는 나들섬계획이 있다

 

개발계획은 확정되었으나 아직 공사도 착공안한 개발지역들--

김포,검단,영종,청라등 이 정보를 가지고 주식 투자종목를 생각해보았다


제일 먼저 떠오른 것은 건설주와 인천시에 부동산이 많은 기업들,,,

그러다 떠오른 기업이 모 도시가스였다


도시가스 업종의 안정적인 비지니스 모델과 지역 독점 그리고 타 도시가스와 달리 미래에  매출  증대가 확정적인 상황(김포신도시,검단신도시,영종도,청라등)등을 감안도시가스를 필자의  장기 투자 포트 폴리오에 포함시켰다


(참고: 주식 추천종목은 아닙니다)

 

마찬가지로 인천에서 개발계획이 잡혀있던 용현,학익지구에 공장이 있는

동양제철화학을 투자종목에 편입시켰었는데, 갑자기 돈이 필요해서

은행이자 보다 약간 높은 수익률에 매도를 한적이 있었는데,,

 

그후 그 종목은 부동산외의 태양광 호재로 멀리~멀리 올라가고 있다는

슬프지(^^) 않은 사연도 있다




5.단국대 이전과 인천대 이전



 

단국대가 이전하여 죽전의 원룸 전세가격이 급등하는 것을 보고 인천을 생각해보았다


죽전에는 단국대가 이전하였지만 송도신도시에는 인천대가 이전되고,

연세대가 캠퍼스를 새로 만든다

 

인천 송도신도시 부근도 대학이전 시점에 분명히 원룸 전세가격이

급등할것으로 쉽게 예상이 된다


송도 입구에 있는 인천대와 연세대 입지 특성상 학생들은 주택가격이 비싼 송도 보다는 가격이 훨씬 저렴한 연수지구의 원룸 또는 다세대 주택을 선호할것이다라는 생각이 들었다

 

지하철로 송도 등하교가 가능한 연수구 지역을 조사하여 보니 선학역 주변

다가구들이 눈에 띄었다


현지 부동산을 통해서 시세조사를 했더니 임대수익률은 5~6%


투자 가치를 문의하는 필자에게 현지 중개업소 사장 은,자기가 생각해봐도

투자가치는 없으니 투자하지 말라고 하는데


그러나 필자의 생각은 투자가치가 있다고 생각한다


인천대가 이전되고,연세대가 캠퍼스를 만든다면,

남동공단 근로자 위주로 되어 있는 현 임차 수요에 학생수요가 더해지는것이고

현 임대수익률 5~6%은 전세가격 상승을 감안한다면 8~9%까지 상승할수 있을 것으로 예상할수 있기 때문이다


임대수익률이 상승하면 당연히 매매가도 상승하기 마련이다


다가구 수익률 5%에서 매매가격이 형성된다고 할때

10억에 5% 수익을 내던 다가구는 임대수익률이 7%로 상승하면 매매가는

14억이 된다


10억*5%=5,000,000  x*5%=7,000,000  7,000,000/0.05=14억


6.노인정 할아버지와 할머니들

필자는 어머님과 같이 살고 있다 7순이 넘은 어머님은 노인정 이사를 맡아서

매일 노인정으로 출퇴큰을 하신다


그러다 보니 필자가 퇴근하면 노인정에서 있었던 이야기들을 많이 하신다

과거에는 소위 한가닥(?) 했던 분들의 지금 살고 있는 모습들을 이야기 하신다


강남에서 거주하다 부동산 가격이 폭등하였고, 직장을 정년퇴직하고 나니 고정수입이 없어졌다는 이야기 그래서 어쩔수 없이 강남을 매도하고 산좋고 공기좋은 곳으로 이사오면서


남는 돈으로 수익형부동산(상가,다가구등)을 구입해놓고 자녀들에게 생활비 지원 받지 않고 산다는 이야기등,,


우리 어머님이 제일 부러워 하시는 분의 생활모습이다


이야기를 듣다 문득 생각이 났다

현재의 베이비붐 세대들이 은퇴하면 부동산 시장은 어떻게 변할까?


지금처럼 직주근접을 외치면서 서울 강남과 도심을 고집할까?

아니라는 생각이 든다


베이비붐세대가 은퇴가 시작되면 강남의 위상은 많이 약해지리라 본다

베이비붐세대가 직장에서 은퇴했을땐 직주근접과 문화가 있는 강남보다는


나이드신 어르신들이 선호하는 산이 있는 곳, 좋은 공기가 있는곳 그러면서도 기존 친구분들이 살고 있는 강남과 가까우면서도  종합병원등 편의시설이 있는곳등이 부동산 투자의 유망지역이라는 생각이 들었다


은퇴한 노인들이 많이 사는 지역을 탐문해보았다

1인당 국민연금 불입액이 많은 지역이 아니라

1인당 국민연금 수령액이 많은 지역을 찾았다

필자가 알려줄수도 있지만 독자 여러분이 직접 찾아 보는것도 공부라는

생각이 들어서 언급은 안하겠다 독자들이 직접 찾아 보시길,,,,


앞으로 10년이내에 분명히 각광받는 지역이 곳곳에 숨어져 있다


결론,

일상생활에서 겪었던 일들을 투자관점에서 가볍게 터치하다 보면

투자의 길이 보인다고 생각한다


지하철을 타면서 어떤 역에 도착할때 물밑듯이 밀려오는 사람을 보면서

힘들다는 생각보다는, 이 지역에 부동산을 사놓으면 어떨까 하는 단순한

발상들을 토대로 부동산 투자는 이루어진다


생활속에서 찾는 투자의 길,자주 하다보면 매우 쉬워진다

독자들에게 재테크 성공의 길이 열리기를 바라는 마음으로 글을 마감한다


       

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제2회 지지옥션 민간경매 4월 22일 11시 은행연합회관서 개최
총 60개 진행 물건 중 6개는 1000만원부터 절대경매, 9개 물건은 감정가 대비 1억원 낮은 금액에 입찰 가능
창립25주년을 기념해 참가자 전원에게 2만원 지지옥션 상품권 증정 및 'MB 시대 부동산 투자 전략' 강연회도 마련

공장건축허가를 받아 놓은 감정가 13억7000만원의 용인시 처인구 양지면 소재 토지가 1,000만원부터 경매된다.

부동산경매전문 기업 지지옥션(www.ggi.kr)은 22일 오전 11시 명동 은행연합회관에서 제2회 부동산 민간경매를 개최한다고 밝혔다. 이번 지지옥션경매에 나오는 물건 수는 총 60개로 감정가 합이 352억원에 달한다. 전체 60건 중 신건은 31건이며 나머지는 지난 1회차에서 10%가량 저감된 물건들로 1억원 이상 가격이 낮아진 것도 대거 포함돼있다.

지역별로는 서울을 비롯한 수도권 소재 부동산이 37건, 지방이 23건이다. 종류도 상가 21개, 아파트 5개를 비롯해 다가구, 다세대, 전원주택 등 주택이 15개, 토지 10개, 오피스텔, 건물, 숙박시설, 콘도와 골프회원권 등으로 다양하다.

2회 경매의 특징은 감정가와 관계없이 1000만원부터 시작되는 절대경매 건수가 1회 때 2건이었던 것보다 3배 늘어난 점이다. 가장 관심을 끄는 절대경매 물건은 용인시 처인구 양지면의 공장부지(6,526㎡)로 감정평가 금액은 13억7,000만원이나 1,000만원부터 시작하게 된다. 소유자가 공장 건축허가를 취득한 후 바닥 토목공사까지 완료한 상태라 매수자는 매입 후 바로 공장을 세울 수 있다. 양지, 덕평 IC에서 5분 거리에 위치해 경부, 중부, 영동고속도로로 및 서울지역으로의 접근이 용이해 물류창고로도 제격이다.

또 감정가 5억3000만원인 용인시 기흥구 마북동의 GS 자이아파트(전용 123.6㎡, 37.2평/ 분양면적 48평형)도 1000만원에 경매되며, 감정가 9억7천만원의 경기도 안양시 만안구 안양동 수리산현대홈타운 아파트상가 1층도 절대경매로 진행된다(전용 297.6㎡). 강원도 동해시 발한동의 임야 29,455㎡도 감정가는 7천69만원이지만 절대경매로 붙여진다. 제주도의 샤인빌콘도 20평형과 양지골프회원권도 절대경매에 포함돼있다.

지난번 경매에서 유찰돼 감정가 대비 90% 선에서 진행되는 물건이 총 29개인 가운데 문의가 많은 것도 여러건이 있다. 10억2100만원 감정가보다 1억원가량 낮아진 충남 금산의 토지, 2억3천만원 감정가에서 1억8천8백만원으로 낮아진 밀리오레 1층 상가, 전원주택부지로 적합한 남양주 수동면의 임야660㎡ 등이 있다.

지지옥션의 강은 팀장은 "2회 경매는 강남부터 제주도까지 지역이 확대됐고 종류도 다양하며, 유찰돼 가격이 낮아진 경매물과 신건, 절대 경매 건이 섞여있어 더욱 다채로운 경매가 될 것으로 기대된다"고 말했다.

한편 이날 행사에서는 지지옥션 창립 25주년을 기념해 '39세 100억 부자' 시리즈로 유명한 저자 이진우씨를 초청 'MB시대의 부동산 투자 전략'이란 주제로 강연회도 마련했다. 아울러 참가자 전원에게 지지옥션 2만원 이용권도 증정할 계획이다. 문의 02-701-5150
출처 : 지지옥션 
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수도권 경기지역 아파트 분양시장이 동(東)ㆍ서(西) 간의 대결로 뜨겁게 달아 오를 전망이다. 현재 경기 동부지역에 1758가구, 서부지역에는 4813가구 아파트가 분양 중이다. 게다가 올해 동ㆍ서를 통틀어 총 1만2천여 가구의 주요 단지가 분양을 앞두고 있어 봇물을 이룰 것으로 보인다.

수도권 동부지역과 서부지역은 새로운 교통축을 중심으로 분양이 이뤄진다. 수도권 동부지역은 광주와 남양주에 관심이 집중되고 있다. 광주는 성남~장호원간 고속화도로(2009년), 성남~여주간 복선전철(2011년)이 향후 개통되며 남양주는 지하철 4호선이 연장될 예정으로 서울 접근성이 좋아진다.

수도권 서부지역에서는 광명과 김포에서 건설사들이 분양에 나선다. 광명은 강남순환도로(2013년)가 향후 개통되면 강남 접근성이 훨씬 우수해지며 김포시는 김포고속화도로(2010년)를 통해 올림픽대로를 이용하기 수월하다.

부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 개발호재가 풍부한 수도권 동ㆍ서부 지역에 분양예정 아파트나 분양중인 주요 단지를 소개한다.

<동부권>

◆경기 광주 탄벌동 탄벌 경남아너스빌=경남기업은 경기 광주 탄벌동에 885가구를 분양 중이다. 13개 동 지하 4층~지상 20층 규모로 지어진다. 주변이 산으로 둘러 쌓인 친환경적인 자연환경과 장지IC가 인근에 있어 타 지역으로의 이동이 편리하다.

◆경기 남양주시 호평동 호평파라곤=호평지구 인근에 84~280㎡의 중대형 위주로 공급된 대단지 아파트로 총1275가구 중 일부 잔여가구를 분양한다. 호평파라곤은 46번 국도를 이용해 차량30분 거리로 강남권 진입이 가능하다. 또 천마산 국립공원 등이 인접하고 지상에 차가 없는 단지로 조성되어 주거 환경이 쾌적하다.

◆경기 남양주 진접동 유보라 메이플타운=반도건설이 진접지구 5블록에 873가구를 분양하고 있다. 이 아파트는 지하1층 ~ 지상7층 33개 동 규모로 공급면적은 106~109㎡로 구성됐다. 5블록은 남쪽으로 중앙공원, 동쪽으로 왕숙천을 동시에 이용할 수 있다. 또 단지 양쪽으로 3개의 학교가 있어 자녀들의 통학에 유리하다.

<서부권>

◆경기 광명시 일직동 대한주택공사=대한주택공사는 경기도 광명역세권지구에 1527가구 의 대단지 아파트를 11월쯤 선보인다. 이 아파트의 공급면적은 99~112㎡로 중소형으로만 구성된다. 광명역세권지구는 서해안고속도로와 제2경인고속국도, KTX광명역과도 가깝다. 향후 강남순환도로가 개통(2013년)되면 강남 접근성이 훨씬 우수해진다.

◆경기 김포시 양촌면 우남건설=경기 김포ㆍ양촌신도시 내에서 우남건설이 1215가구의 대단지아파트를 5월쯤 분양한다. 사업지가 위치한 양촌지구는 김포공항역에서 김포신도시까지 경전철이 지나가고 지하철환승역도 신설된다. 또 김포고속화도로가 개통예정이며 올림픽대로 일부 구간을 6차선에서 8차선으로 확장한다.

◆경기 김포시 고촌면 한강 월드메르디앙=월드건설은 경기도 김포시 고촌에 '한강 월드메르디앙' 아파트의 일부가구를 분양 중이다. 최고15층 11개 동으로 건립된다. 126~183㎡의 중대형으로 구성되며 총 560가구가 분양된다. 이 아파트는 김포 고속화도로(2009년 완공)의 진입로와 붙어있어 올림픽대로로 빠르게 연결된다. 또 김포~강남간 직행버스와 경전철(2012년 개통예정) 등의 광역대중교통망을 통해 서울 이동이 편리하다. 고층에서는 한강조망도 가능하다.

◆경기 김포시 걸포동 김포 오스타ㆍ파라곤=동양건설산업과 성우종합건설은 경기 김포시 걸포동에 1636가구로 구성된 대단지 아파트를 분양 중이다. 이 아파트는 총 3개 단지로 구성되며 지상 21~22층까지 29개 동 규모로 건립된다. 공급면적은 113~249㎡로 대부분 중대형이다. 걸포 중앙 공원과 북변공원, 신향공원이 접해 있으며 한강 조망권도 확보해 친환경 단지로 조성됐다. 단지 바로 앞에는 9호선 연장 경전철역이 들어설 예정이다.  
 
 뉴스 출처 : 스피드뱅크

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 오는 15일 용인 신봉지구 청약접수를 시작으로 2분기 용인 시장은 분양랠리에 들어간다.

부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 집계한 결과 2분기(4~6월) 용인에서 분양을 예정하고 있는 아파트는 총 18개 단지 8천86가구에 달한다.

4월부터 6월까지 월 별로 분양예정 아파트를 소개한다.

■ 4월 분양단지

일단 4월에 분양예정 물량이 가장 많다. 9곳에서 5천3백9가구가 나올 예정이다.

이중 가장 먼저 분양에 들어가는 단지는 신봉지구 동일하이빌과 동부센트레빌이다.

동부건설은 용인 신봉동 211번지 도시개발지구 1-1, 5, 6블록에 109~189㎡ 1천2백38가구를 분양한다. 이중 9백40가구는 군인공제회 특별공급분양물량이며 2백98가구만이 일반분양 된다.

도시개발사업지구내 신설예정인 초등학교를 걸어서 5분이면 통학할 수 있으며 2008년 9월 분양예정인 광교신도시 수혜가 예상된다. 분양가 상한제 적용을 받지 않아 입주 후 전매가 가능한 단지이다.

동일하이빌 역시 용인 신봉도시개발지구 2,3,4블록에서 111~206㎡ 1천4백62가구를 분양한다. 전량이 일반에게 공급된다.

각 블록별(2,3,4블록)로 테마가 정해지고 모두 판상형으로 설계로 남향으로 전면 배치돼 일조량을 높였다. 4블록 남쪽으로는 중학교와 고등학교 부지가 예정돼 있다. 2009년 개통예정인 용인~서울간 고속도로 성복인터체인지가 단지에서 차로 5분거리에 위치해 서울 접근성이 높아진다.

현대건설은 용인시 성복동 산68의 1번지 일대에서 119~222㎡ 2천1백57가구를 일반에게 공급한다. 모두 3개 단지로 구성됐으며 이중 3차가 가장 규모가 크다.

GS건설도 용인시 성복동 7-10번지에 121~197㎡ 5백가구를 일반분양할 예정이다. 광교산으로 둘러싸인 쾌적한 주거환경과 서울, 분당, 판교신도시가 가까워 수요자들의 관심이 높다.

■ 5월 분양단지

5월에는 2개 단지에서 1천4백24가구가 분양된다. 이중 고려개발이 성복동에 공급하는 아파트는 1천가구가 넘는 대단지다.

고려개발은 용인시 성복동에서 1, 2차로 113~320㎡ 1천3백14가구를 분양할 예정이다. 이 지역은 판교 및 광교신도시 사이에 위치해 발전 가능성이 높다. 또한 성복인터체인지를 통해 용인~서울간 고속도로 이용할 수 있으며, 이외에도 신분당선 연장선(2014년 개통예정) 호재가 있는 지역으로 서울 접근성은 더욱 향상될 것으로 보인다.

대림산업도 용인시 마북동 199-6번지 일대에서 145㎡ 단일 타입으로 1백10가구를 분양한다. 한성컨트리클럽 골프장이 단지 서쪽에 위치해 자연경관이 뛰어나고, 분당선 연장선(2014년 개통예정)과 용인 경전철(2009년 개통예정)이 가깝다.

■ 6월 분양단지

2분기의 마지막인 6월에는 4곳에서 1천3백53가구가 분양된다.

GS건설이 신봉도시개발지구 1-2블록에서 110~196㎡ 2백99가구를 분양한다.

우남건설도 용인시 역북동 256-3번지에서 110~172㎡ 7백53가구 대단지를 분양한다. 용인경전철 명지대역을 걸어서 10분이면 이용 가능하다. 인근에 택지지구인 동백지구가 있어 편의시설 이용이 쉬우며 동백~죽전간 도로로 분당 및 서울 접근성이 뛰어나다.
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2주택 이상을 소유하고 있는 가구라면 주택 매각을 고려하면서도 양도소득세에 대한 부담이 클 수밖에 없다. 2주택자의 경우 양도차익에 대해 50%나 중과세 되기 때문이다. 하지만 양도세 중과를 피할 수 있는 경우는 많다.

▷ 우선 1억원 이하의 저가주택의 경우 주거환경개선 사업시행자에게 양도하게 되면 양도세 중과 대상에서 제외
기획재정부는 주거환경개선사업의 원활한 수행을 지원하기 위해 주거환경개선 사업시행자에게 양도하는 기준시가 1억원 이하 저가주택의 경우 1가구 2주택이라 하더라도 양도세 중과 대상에서 제외했다. 적용시점은 공포일 이후 양도하는 분부터다. 양도세 중과 세율인 50%가 아닌 9~36%의 일반 양도소득세율이 적용된다.

▷ 일시적으로 2주택이 된 경우 1년 내에 팔면 양도세 중과를 피할 수 있다.
국내에 1주택을 소유하고 있다가 이 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 구입하는 경우이다. 다만 원래의 주택을 3년 이상 보유하고 있지 않았을 때에는 특례를 받을 수 없다. 서울시 등의 경우 2년 이상 거주하는 요건도 충족해야 한다. 만약 처분 기한인 1년을 넘기면 양도세 비과세를 받을 수 없지만 캠코에 매각을 의뢰하거나 법원에 경매를 신청하면 비과세를 받을 수 있다.

▷ 상속으로 받은 주택과 그 밖의 주택을 한 채씩 소유하고 있는 경우에는 일반주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 이 경우 국내에 1주택을 소유한 것으로 본다.

▷ 1가구 1주택자가 1주택을 가진 60세(여 55세) 이상의 직계존속을 부양하기 위해 가구를 합친 경우에도 비과세를 받을 수 있다. 합친 날부터 2년 내에 먼저 양도하는 주택이 해당된다.

▷ 각각 1가구씩을 가지고 있다가 결혼하면서 2주택이 되더라도 혼인한 날로부터 2년 내에 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 또 농어촌주택과 일반주택을 갖고 있다가 일반주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 농어촌주택이란 수도권 밖의 지역 가운데 도시지역이 아닌 읍지역이나 면지역에 소재하는 주택을 말한다.

▷ 2006년 이후에 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 조합원 입주권도 거의 주택처럼 취급되는 점을 주의해야 한다. 입주권은 조합원이 주택에 입주할 수 있는 권리로 일반분양자가 갖고 있는 분양권은 해당사항이 없다.

▷ 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 재건축이나 재개발 아파트 입주권을 양도하면 비과세 규정을 적용 받을 수 있다. 또 입주권을 취득한 날로부터 1년 이내에 주택을 양도해도 비과세된다.

Tip. 주거환경개선사업이란
도시 저소득주민의 집단거주지역으로서 도로, 상하수도, 공원 등 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경개선을 위해 시행하는 사업을 말한다.

(글 참조: 머니투데이)

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수도권 아파트 매매시장은 여전히 북부지역이 강세다. 평균 매매가를 밑도는 지역이 대부분 상승률 상위권에 올라와 있는 데다 오름세를 보인 곳도 크게 늘었다. 특히 서울 강북지역은 이사철 갈아타기 수요와 개발 투자수요가 맞물리면서 매물품귀 현상이 지속되고 있다.

반면 강남지역은 재건축 아파트의 하락세가 이어졌다. 최근 정부가 재건축 인허가 기간을 단축하겠다고 발표했지만 용적률 완화에 대해 구체적인 언급이 없어 거래 움직임에는 변화가 없다. 양도세 장기보유특별공제율 상향 조정에 따른 매물 출시도 일부 증가했다.

부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 서울.수도권 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 서울 0.12%, 신도시 0.06%, 경기 0.11%, 인천 0.36% 상승했다. 재건축은 서울 -0.07%, 경기 -0.06%를 기록했다.

서울은 도봉구(0.88%), 노원구(0.87%)가 큰 폭으로 올랐고, 서대문구(0.36%), 금천구(0.31%), 중랑구(0.31%), 은평구(0.30%), 구로구(0.26%) 등이 뒤를 이었다.

도봉, 노원구 등 강북지역 일대는 신규 아파트 공급부족으로 매물난이 더욱 가중됐다. 다주택자들의 투자수요가 크게 늘어 전세를 끼고 주택을 매입하는 경우도 나타났다. 도봉구 방학동 신동아1차 85㎡(26평형)는 1250만원 오른 2억500만~2억4000만원 선.

서대문구는 가재울뉴타운과 홍제천 개발로 매물이 자취를 감춘 상태여서 매수자들의 발길이 뜸해졌다. 홍제동 태영 76㎡(23평형)는 1000만원 오른 1억9000만~2억2000만원 선이다.

강동구(-0.15%)와 송파구(-0.04%)는 2주 이상 내림세가 지속됐다. 재건축 규제 완화 시기가 당초 계획보다 연기될 가능성이 커 매입을 보류하는 수요자가 더욱 늘었다. 재건축 인허가 절차 간소화에 따른 영향도 미미하다.

개별단지로는 강남구 개포동 주공4단지 42㎡(13평형)가 1750만원 하락한 7억6000만~7억8000만원, 강동구 상일동 고덕주공5단지 69㎡(21평형)는 1000만원 하락한 5억9000만~6억원 선에 시세를 형성했다.

신도시는 평촌(0.13%), 일산(0.08%), 분당(0.05%)이 회복세로 돌아섰다. 소형 위주로 매수문의가 부쩍 늘어 저가 매물이 빠르게 소진되고 있다. 주엽동 강선화성 79㎡(24평형)는 1000만원 오른 1억8000만~2억원, 정자동 느티공무원4단지 79㎡(24평형)는 1000만원 오른 4억1000만~4억6000만원 선이다.

경기는 포천시(1.09%), 의정부시(0.97%), 양주시(0.54%) 등 북부지역의 가격 상승이 두드러졌다. 특히 포천시는 올 들어 주간변동률 최고치를 기록한 가운데 서울~포천 간 민자고속도로 개통, 미군기지 이전 기대감이 더욱 커졌다. 소흘읍 우정 102㎡(31평형)는 1250만원 올라 1억5000만원 선에 시세를 형성했다. 양주시는 전 주 보다 오름폭이 절반 가량 둔화됐다.

광명시(0.54%), 남양주시(0.25%), 동두천시(0.25%), 평택시(0.21%)도 비교적 거래 움직임이 활발하다. 광명시는 디지털단지 입주로 직장수요가 크게 늘어 12주 연속 상승세를 기록했다. 반면 과천시는 0.18% 하락했다. 별양동 주공6단지 59㎡(18평형)는 6억8000만~7억3000만원 선으로 한 주 동안 2000만원 하락했다.

인천은 연수구를 제외한 전 지역이 상승했다. 구별로는 동구(1.03%)가 가장 많이 올랐고, 계양구(0.80%), 부평구(0.68%), 남동구(0.25%) 등이 가격 상승을 주도했다. 계양구는 효성동 일대 재개발 사업지 주변이 강세다. 미군부지 개발 호재가 있는 부평구는 지난 주보다 오름폭이 더욱 커졌다. 효성동 중앙하이츠 109㎡(33평형)는 1000만원 오른 1억9000만~2억500만원, 산곡동 152㎡(46평형)는 3000만원 오른 3억~4억원 선에 거래 가능하다.
뉴스 출처 : 스피드뱅크
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대전시 신흥·대·용운·판암동 도시재정비촉진지구 지정..하반기 계획수립

대전시는 동구 신흥동·대동·용운동·판암동 일원 68만1700㎡에 대하여 도시재정위원회의 심의에서 원안 통과 됨에 따라 3.28자 도시재정비 촉진지구로 지정하고 본격적으로 뉴타운식 도시재정비촉진사업을 추진한다고 밝혔다.

대전시가 뉴타운 사업으로 추진하려는 동구 신흥동 일대는 60∼70년대 주택가가 형성되어 건물들이 노후 되고 불량하여 주거환경이 열악할 뿐만 아니라, 도로·공원 등 도시기반시설이 제대로 갖추어 지지 않아 도시기능의 효율성이 떨어지는 등 재개발의 필요성이 대두되어 오던 지역으로 그 동안 일부 지역에 대해서만 주거환경개선 사업이 이루어지던 곳이다.

시는 이 지역을 도로, 공원, 학교, 복지시설 등 기반시설이 골고루 갖춘 계획적인 뉴타운 지역으로 개발하기 위하여 금년 하반기 중에 도시재정비 촉진계획을 수립하여 주민공청회와 공람등의 절차를 거쳐 확정한 다음 내년부터는 본격 사업을 추진한다는 계획이다.

이 지역이 개발되면 낙후된 동구지역의 획기적인 발전과 인근지역에 지하철 대동역과 신흥역이 인접해 있고 신흥시외버스 정류장이 있어 교통이 편리할 뿐 아니라 인근에 판암공원과 황앞산이 있어 개발이 완료되면 베드타운으로 각광받을 것으로 기대된다
출처 : 대전광역시청 

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