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오피스텔은 아파트에 비해 가격이 상대적으로 저렴하며 안정적인 임대수익을 노려볼 수 있고, 매매가 대비 전세 비율이 높아 전세를 끼고 매입하면 투자금액 부담도 줄어든다. 하지만 오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 낮고 바닥 난방에도 제한(전용면적 50m²(15평형) 이하는 현행법상 바닥 난방이 가능)이 있어 매매수요가 아파트보다 제한돼 있다.

▶ 투자 전 오피스텔에 대한 기초 상식을 알아보자

1. 오는 9월부터 신규 분양 오피스텔은 1년 전매 제한이 생긴다. 지난 3월 이뤄진 '건축물의 분양에 관한 법률' 개정으로 오피스텔에도 전매제한이 생겼다. 투기과열지구 내 새로 분양 받는 오피스텔은 준공 후 최장 1년까지 되팔 수 없게 된다. 실제로 계약일부터 준공시점까지의 기간을 고려한다면 3~4년간 돈이 묶이는 셈이다. 전매제한 대상 건축물은 분양하는 100실 이상 오피스텔이며, 이 가운데 투기과열지구 수도권의 인구 50만 이상의 시 지역에서 분양되는 100실 이상 오피스텔이다. 이 조건의 경우 해당되는 오피스텔이 소수에 불과한 것으로 파악되고 있다.

2. 오피스텔은 업무용, 주거용 등 용도에 따라 세금이 다르다. 오피스텔은 업무용이기 때문에 주택법의 적용을 받지 않는다. 하지만 세금을 낼 때는 주택으로 인정된다. 오피스텔은 사용용도에 따라 업무용과 주거용으로 나눌 수 있는데 사업자 등록을 하면 업무용 오피스텔이 되며 이때는 분양가의 10%에 해당하는 부가세를 환급 받을 수 있다. 또 취/등록세는 상가로 간주돼 4.6%가 적용되며 양도세 부과시에는 주택수 산정에서 제외된다.

하지만 주거용으로 간주될 경우에는 주택과 같은 세율을 적용 받는다. 그러나 주거용 오피스텔도 건축법상 세금을 매길 때만 주택으로 간주되고, 그 외에는 무주택자로 인정된다. 따라서 청약가점제 시행으로 인해 1주택자 1순위 청약자격이 배제되더라도 주거용 오피스텔은 무주택자가 돼 1순위 청약이 가능하다.

3. 오피스텔은 청약통장이 필요 없다. 건축법상 엄연한 업무시설이기 때문이다. 업무용 오피스텔을 여러 채 구입해도 주택 수에 포함되지 않아 무주택 청약자격을 유지할 수 있다. 예를 들어 오피스텔 1채, 주택 1채를 구입하더라도 2주택자로 간주되지 않는다는 뜻이다. 덕분에 총부채상환비율(DTI) 규제에서도 벗어나 대출금 융자도 자유롭다. 당연히 종부세 대상에서도 제외된다.

▶ 어떠한 오피스텔에 투자하는 것이 좋을까?

1. 입지와 단지 규모부터 체크해야 한다. 입지조건이 좋고 단지 규모가 클수록 상권이 활성화되고 관리비 부담도 줄어든다.

2. 전용률과 주차면적, 관리비를 짚고 넘어가야 한다. 일반적으로 오피스텔 전용률은 아파트에 비해 턱없이 낮은 55~65%에 불과하다. 이왕이면 전용면적이나 주차면적이 넓고 관리비 부담이 작은 곳이 똑같은 위치여건에서도 임대가 잘된다.

3. 소형이 유리하다. 임대 수요자는 결코 거액 투자자가 아니기 때문이다. 그만큼 임대금액 부담이 작아 회전율도 빨라 이익을 거두기 수월하다.

4. 오피스텔 용도가 주거용으로 분류됐는지도 꼭 살펴봐야 한다. 사용목적이 주거용이라면 2주택의 경우 양도세 중과, 종부세 부과대상에 해당될 수 있기 때문이다.

주거용과 업무용 구분은 아주 모호하다. 전입신고를 하지 않으면 대개 업무용으로 취급된다. 혹시 주거용으로 구입했다 할지라도 매도할 때 업무용으로 전환시켜야 세금 부담에서 피할 수 있다. 무주택자라면 주거용에, 1주택자 이상은 업무용에 투자하는 게 유리하다.

Tip. 오피스텔 임차할 경우 반드시 조심할 점

업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 계약서를 작성하기 전에 임대인의 동의를 얻어 전입신고와 확정일자를 받거나 등기부등본 상에 전세권설정을 해야 안전하게 임대보증금을 보호받을 수 있다고 말한다. 그런데 두 가지 방법 모두 임대인의 동의를 필요로 하므로 임대인이 전입신고와 확정일자를 받는 것이나 전세권 설정에 동의를 하지 않는 경우에는 임대차계약을 가급적 삼가는 것이 향후 발생할 수 있는 피해나 분쟁을 방지할 수 있다고 강조한다.

임대인이 세입자에게 전입신고를 하지 못하게 하는 이유는 부가가치세 환급이나 1가구 1주택 비과세 등의 혜택을 받기 위해서이다. 그런데 임대인의 동의 없이 임차인이 임의적으로 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 임대인이 1가구 2주택이 되어 양도소득세 중과 등의 불이익을 받게 되므로 임대인측에서 민원을 제기할 경우 법적소송까지 가게 될 수 있고 이로 인해 세입자가 시간적, 비용적 손해를 볼 수 있으므로 전입신고는 임대인의 동의를 받아야 한다.

자료제공<이머니>