최근 ‘부동산 투자로 수십억원~수백억원을 벌었다’는 등의 부동산 투기 및 투자에 관한 책들이 많이 출판되면서 부동산 지식이 전혀 없는 사람들도 소위 대박을 꿈꾸며 ‘묻지마투기’를 하다가 전혀 가치가 없는 제한구역의 땅, 맹지 등을 매수하여 큰 손해를 보는 경우가 적지 않다.
이에 투자자가 투자하기 전에 최소한 알아야 할 ‘임야 투자에 대한 요령’을 안내하고자 한다.
1. 개발 목적에 맞는가 살펴본다.
전원주택, 목장, 레저, 실버타운, 육림 등 자신의 활용 목적과 맞는지를 알아본다. 설령 자기가 개발하지 않더라도 나중에 살 사람이 무슨 용도로 사용할지 생각해 봐야 한다. 땅은 한번 손대면 회복하기 어렵다. 성급한 개발보다 정확한 컨설팅을 받고 먼저 개발 방법을 연구한다. 전원주택이나 펜션을 짓는 데는 농지보다 임야가 훨씬 덜 까다롭다. 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접 개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월하다.
2. 주변 환경과 개발계획을 확인한다.
주변경관이 좋으면 물건값이 올라간다. 특히 요즘같이 전원생활 마인드가 커져 가고 있을 때는 계곡, 강, 바다 등 주변경관이 임야의 가치를 좌우한다. 해당 군청 지적과에서 대상 필지가 있는 임야 위치를 확인하고 개발계획을 확인해야 한다. 다만 개발계획은 말 그대로 '계획'이니 발표된 개발계획을 맹신하지 말자. 그리고 '토지이용계획확인서'의 해당 용도를 관공서와 현지의 설계측량사무소에 문의한다. 개발허용범위와 제한용도를 구체적으로 파악하고, 대체산림자원조성비등 비용도 산정한다.
3. 경사도와 토질, 산림 정책을 살펴본다.
우리나라 지형상 낮은 지형의 구릉지 임야는 별로 없다. 있다 해도 그런 물건들의 가격은 농지나 대지 가격 수준으로 비싸다. 일단 임야는 싸야한다. 아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 용도가 없다. 보전산지든 준보전산지든, 개발허용 범위가 다양하게 있으므로 목적과 맞는 물건을 구하면 된다.
보호 할 가치가 있는 임야는 규제로 묶어 보전하고 있는데, 무조건 개발 금지가 아니라 다양한 산지 활용을 권장하고 있다. 수목원, 야생화, 약초, 방목, 산지식물재배, 경제림 조성 같은 이용 목적에 따라 금융 지원도 하고 있으므로 장기 투자와 귀농 목적인 경우는 주변 환경과 입목 상태 및 산림청의 산림 정책을 잘 살펴야 한다.
4. 임지 상의 제한 물건 등을 확인한다.
임야는 면적이 넓다보니, 임지상에 분묘가 있는지 확인이 안되는 경우도 있다. 항공사진 등을 이용하여 확인한 후 묘지는 계약과 동시에 이장하기로 합의하고 중도금 이전에 체크한다. 더불어 ‘입목에 관한 법률’에 의한 입목의 존재 여부도 확인해야할 사항이며, 과실수 및 관상수 등 조림 수목의 소유 관계도 반드시 확인해야 한다. 등기부 등본 '을'구 란에 법정지상권이 있다면 입목과 지상의 권리가 타인 소유라는 것이므로 지상권을 해지하고 매수하든지 더 볼 것도 없이 포기해야 한다.
5. 현지인과 친해진다.
현지 사정을 가장 잘 아는 사람은 동네 사람과 이장이다. 그들과 친해지면 싸게 좋은 물건을 매입 할 수 있고 토지 개발 시에도 많은 도움을 받을 수 있다. 현지인을 통해 그 물건의 이력 즉, 소유자와 원가, 매도 이유를 정확히 알고 있으면 사기를 예방하고 매입 원가를 싸게 할 수 있다.
6. 전문가와 임장 활동을 한다.
임장 활동 즉 현장 답사는 필수적이다. 과거의 사례를 보면 어디에 있는 임야인지도 모르는 채 임야도만 보고 투자가치가 전혀 없는 산중의 산에 투자하는 경우가 많았다. 현장 답사 시는 지형도 등을 임야도와 병행하여 지참하고 정확한 위치를 지적할 수 있는 전문가와 현지인의 도움을 받는 것이 좋다. 임야도 발급 시 주변 4방향을 한 장씩 더 붙여 발급해 달라하고, 물건 지와 가장 가까운 전, 답의 지번을 알아 그 지적도를 같이 발급받는다. 즉, 소축척의 임야도와 대축척의 지적도 두장을 가지고 현장 답사하면 좀 더 확실하게 경계 파악을 할 수 있다.
7. 투자 대상으로서 피해야할 임야도 있다.
경사도가 심한 임야는 피해야 한다. 보통은 평균 경사도 45도 이하면 산지 전용이 가능하지만 까다로운 지자체의 경우 평균 경사도가 15도만 넘어도 개발을 못하도록 하고 있다. 암반이 나올 가능성이 높은 임야도 피해야 한다. 돌이나 자갈이 많은 땅의 경우 지하에 암반이 나올 가능성이 크다. 이밖에 분묘기지권이 인정되는 묘지가 많은 임야, 소나무 등 보전 가치가 있는 나무가 많은 임야, 자연석이 많은 임야, 진입로가 없는 임야, 재해 발생이 특히 우려되는 임야 등도 기피 대상이다.
부동산119(www.bd119.com) 관계자에 따르면, “임야는 다른 부동산에 비해 환금성이 현저히 떨어지므로 무리한 자금을 투입하면 낭패 보기 십상이다. 특히 이자까지 부담해야 한다면 심각한 자금 압박에 시달리게 된다. 많은 시간과 비용을 투자하여 개발해 놓고 뜻하지 않은 사정으로 팔아야 하는 경우도 생길 수 있다. 때문에 임야 투자는 항상 여윳돈을 활용해야 한다”고 말한다.
토지 임야 등의 물건 정보는 국내 1위의 부동산직거래 사이트인 부동산119에서 찾아보면 소유권자와 직접 직거래로 구할 수 있어서 도움이 된다.(문의:1577-1624)
