- 매매가 대비 전세가 비율은 주식시장의 주가수익비율(PER)과 유사
- 부동산 투자시 전세가 비율을 살펴보면, 거품여부를 알 수 있어
▶ 자산의 건전성 판단- 주식시장엔 주가 수익비율(PER) VS 부동산시장은 전세가 비율
조금 이라도 주식 투자를 했던 사람들이나 공부했던 사람들은 per(주가 수익 비율)에 대해서 많이 들어 봤을 것이다. ( Per= 주가 / 주당 순이익(eps)) 주가 수익 비율은 주가를 주당 순이익으로 나눈 값으로 값이 적을수록 저 평가 돼 있다고 판단한다.
예를 들어 A라는 주식은 현재 주가가 10,000 원 이고 주당 순이익이 1,000원이라면 주가 수익 비율은 10이 나온다. 마찬가지로 B라는 주식도 현재 주가가 10,000원이고 주당 순이익이 2,000원이면 주가 수익 비율은 5가 나온다. 외부적인 성장세나 호재를 무시하고 단순히 가격적인 부분만 놓고 본다고 한다면 B 주식이 가격적으로 더 싸다.
외부 환경이나 시장전망 미래가치 가격 등을 고려하지 않은 채 단순히 이 주가 수익 비율 만으로 주식을 고르는 건 바람 직 하지 않지만 주가 수익비율은 주가가 고평 가 돼 있는지 아닌지 아는 중요한 척도로써 오늘날까지 널리 쓰이고 있다.
그렇다면, 부동산 투자 시에도 이 부동산이 저 평가 돼 있는지 고 평가 돼 있는지 알 수 있는 척도는 없는 것일까? 자산디플레나 스태그플레이션 우려되는 시점에서 투자에 성공하려면 저평가된 부동산을 고르는 안목과 함께 자산의 거품 정도를 파악해 낼 최소한의 잣대가 절실하기 때문이다.
▶ 전세가비율은 부동산 투자의 가늠자 역할? 거품여부를 알 수 있어
정답은 있다. 바로 전세가 이다. 전세가는 우리 나라에만 있는 특별한 구조이다. 2년간 일정금액을 집주인에게 맡기고 2년 후 집을 비워주는 시점에 돈을 돌려 받는 구조이다. 매달 내는 월세와 달리 목돈을 한꺼번에 내고 돌려 받는다는 점에서 많은 임차인들이 월세 보다 더 선호하는 게 사실이다.
전세는 단독 빌라 아파트 오피스텔 등 거의 모든 주거용 부동산에 통용 된다. 일반적으로 매매가 대비 전세가가 50% 이상을 기준으로 그 이상이면 저 평가 그 이하이면 고 평가 라고 말할 수 있겠다. 물론 지역 호재나 미래가치 등을 따져야 하겠지만 단순히 가격적인 메리트만 본다고 한다면, 전세가를 기준으로 살펴보면 쉽게 그 부동산의 가치를 판단 할 수 있을 것이다.
전세가는 철저하게 실 수요자들에게 맞춰진 가격이기 때문에 매매가 처럼 쉽게 부풀러 지거나 터무니 없이 적은 금액일 수도 없다. 따라서 매매가 대비 전세가를 비교해서 집의 가치를 판단한다면 그 집의 가격이 적정한 지를 알 수 있는 한가지 유용한 척도가 될 것이다.
그러나, 중요한 건 주식에서 PER만을 보고 주식 투자를 하면 실패를 하듯이, 부동산 투자에서도 단지 매매가 대비 전세 비율만을 보고 투자를 한다면 큰 낭패를 볼 수 있다. 지역 호재나 입지여건 교통상황 주변의 편의시설 성장 가능성 인구 유입 등을 총체적으로 판단한 후에 투자해야만 실패를 줄 일수 있다.
유엔알 컨설팅 제공 (02-525-0597) 최진곤 재태크 팀장 재무설계사