재개발 관리처분인가 후에 나오는 조합원 급매물이 틈새투자 상품으로 눈길을 끌고 있다. 동호수 추첨 결과 저층에 당첨된 조합원이 내놓은 실망매물이나 관리처분인가 후 내야 하는 추가부담 계약금에 대한 부담으로 급하게 출시되는 매물들이 그것. 투자 안정성도 높은데다 시세보다 싸게 나오기 때문에 자금 여력이 좀 되는 실수요자들에게 안성맞춤이다.
사업 지연 위험 없는 관리처분인가 마친 재개발 매물, 가격 높은 게 흠
관리처분인가까지 마친 재개발 지역의 조합원 매물은 사업 지연에 따른 리스크가 거의 없다는 것이 최대 장점이다. 사업 막바지 단계로서 사업이 무산되는 등의 불확실성이 없다. 권리가액과 추가부담금이 확정된 곳이라 구체적인 자금 계획과 수익률 분석까지 해보고 투자할 수 있는 것도 안심이 된다.
조합원 분양과 일반분양을 거쳐 착공에 들어가면 3~4년 내에 입주가 가능해 실수요자에게는 내집마련 투자처로 제격이다.
하지만 가격이 비싼 것은 흠으로 꼽혀왔다. 사업 시행 면에서 위험이 적은 만큼 초기 투자 부담이 너무 크다는 것. 조합원 분양가에 상당 수준의 프리미엄을 얹어줘야 투자가 가능하다.
관리처분인가 후 계약금 부담, 동호수 추첨 실망매물 골라 틈새투자
그러나 사업 추진에 대한 리스트가 낮은 관리처분인가 이후 재개발 구역에서도 급매물 틈새투자가 가능하다.
관리처분인가 이후 확정된 추가부담금의 계약금이 부담돼 급하게 내놓는 매물이나 동호수 추첨 결과가 마음에 들지 않아 싸게 내놓는 급매물을 공략하면 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.
재개발 구역이 관리처분계획 인가를 마치면 추가부담금이 확정된다. 조합원들은 추가부담금의 10~20% 정도를 계약금으로 내야 한다. 추가부담금이 예상보다 높을 경우 계약금조차 부담이 돼 시세보다 조금 낮은 가격에 매물을 내놓는 경우가 있다.
작년 8월 9일에 관리처분인가를 받은 불광 제3구역의 경우 82㎡형 계약금이 3000만~4000만 원으로 책정됐다. 일부 조합원은 계약금 조달에 따른 이자나 연체금 지불 부담이 커지면서 매물을 조금씩 싸게 내놓았다. 시세보다 1000만~1500만 원 가량 저렴하게 출시됐다.
동호수 추첨 직후 나오는 급매물을 노리는 것도 방법이다. 1층 같은 저층에 배정되거나 마음에 들지 않는 호수를 배정받은 조합원들이 매물을 내놓는 경우가 있다. 이런 매물이 일시에 몰리면 시세보다 상당히 저렴한 가격에 거래할 수도 있다.
동호수 추첨 전에는 3.3㎡당 4500만~5000만원 정도까지 시세가 형성됐던 불광 제7구역 82㎡형은 동호수 추첨 이후 시세보다 1000만~1500만 원 가량 낮은 가격에 급매물이 출시됐다. 지난 해 8월 13일 추첨 이후 7층 미만 저층에 배정받은 조합원들이 실망매물을 내놓았고 1층의 경우는 프리미엄 없는 물건이 나오기도 했다.
길음 제8구역에서도 작년 9월 20일 동호수 추첨 직후에 같은 현상이 나타났다. 82㎡형의 경우 1억 원 정도의 프리미엄이 형성됐다가 동호수 추첨 이후 저층 가격은 500만~1000만 원 정도씩 하락했다. 이 구역은 4층부터 조합원 물량으로 로얄층은 아니지만 1~3층을 피해 일반 분양가격보다 싸게 매입이 가능했다.
비로얄층이라는 점은 주의해야 하지만 실제로 이들 지역도 시간이 지나면서 저층 매물과 나머지 매물 가격의 격차가 많이 좁혀졌다. 저층 매물도 장기 보유 및 실수요 관점에서 접근한다면 반드시 피해야만 하는 것은 아니라는 뜻이다.
올해 동호수 추첨 들어가는 서울시내 주요 재개발 구역 주목
올 들어 서울 시내 주요 재개발 구역 중에서 관리처분계획 인가를 받은 곳은 대략 24군데 정도이다. 그 중 아현제3구역, 전농제7구역, 가재울제3구역 등은 지난 5월 전후로 관리처분인가를 받아 올 가을이나 내년 초에 동호수 추첨이 이루어질 전망이다.
건립 가구수가 많은 구역일수록 급매물이 일시에 많이 나오게 되므로 1000가구 이상 대단지 구역의 조합원 물량을 주시하는 게 좋다.
가재울3구역은 서대문에 위치한 가재울뉴타운에 속하며 지난 4월 관리처분인가가 난 상태로 10월에 조합원분에 대한 동호수 추첨이 있을 예정이다. 인근 공인중개사에 따르면 조합원 분양가도 3.3㎡당 1,300만원대로 저렴하고 33~62㎡형대 지분 시세가 3.3㎡당 2500만~3000만원 선이다. 2011년경 입주 예정.
동작구 흑석뉴타운 내 위치한 흑석5구역은 이미 관리처분인가를 받아 올 가을이면 조합원분 동호수 추첨이 있을 예정이다. 지하철 9호선 수혜지로 투자 유망 재개발 지역 중 하나로 꼽힌다. 33㎡~62㎡형대 지분 시세가 3.3㎡당 2500만~3500만원 선으로 입주는 2010년 예정이다.
동대문구 전농7구역도 지난 5월 22일 관리처분인가를 받았다. 연내 동호수 추첨이 진행될 계획이다.
이들 지역은 서울시 재개발 구역 중에서도 유망지역으로 꼽히는 만큼 급매물이 나온다면 수요 관심이 높을 전망이다. 저층 실망매물의 가격 하락도 일시적 현상에 그칠 가능성이 높아 동호수 추첨 직후 나오는 급매물을 바로 찾아봐야 한다. 미리 인근 중개업소를 방문해보고 수시로 매물 가격을 체크하는 게 유리하다.
[부동산114 백승지대리]
출처 : [부동산114] 이달의 이슈>재개발 틈새투자 "관리처분인.. /부동산114/2008.06.18
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