내 집 마련이 쉽지 않은 요즘, 청약도 전략적으로 접근해야 한다. 시시각각 변하는 부동산정책과 함께 자신의 연령에 맞는 청약 전략이 필요하겠다.
이에 클릭!스피드정보 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)는 청약통장과 청약가점을 활용해 내 집마련의 실수요자에게 도움이 되고자 연령대별 맞춤 청약 전략을 짜봤다.
▶ 20∼30대 - '신혼부부주택' 노려라
청약가점제 시행으로 청약점수가 낮아 청약을 포기하고 있던 20∼30대에게 기회가 찾아왔다. 이명박 대통령의 공약이었던 신혼부부 주택이 지난 15일부터 공급되고 있기 때문이다. 신혼부부라면 당연히 신규 분양하는 소형주택에 청약해 당첨을 기대해 봐야 한다.
부동산뱅크(www.neonet.co.kr)에 따르면, 올 하반기에 신혼부부에게만 특별 공급하는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 중 최대 30％ 물량인 총 1만3,000여 가구가 분양될 예정이다.
청약자격을 살펴보면 ▲청약통장에 12개월(올해는 6개월 이상, 납입회수 6회 이상 가능) 이상 가입한 무주택자 ▲결혼 5년 이내 출산자(입양도 포함, 결혼 3년 이내 출산자는 1순위) ▲신혼부부의 월평균 소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70％(3,085만원) 이하, 맞벌이일 경우 100%(4,410만원)이하라야 한다.
단, 신혼부부 주택도 일반주택처럼 공공주택은 10년, 민간주택은 7년간 전매가 제한된다는 점을 고려해야 한다.
대림산업의 '신계e-편한세상'은 용산구 신계동 1-313번지 일대를 재개발하여 79∼185㎡로, 그 중 79㎡ 8가구가 신혼부부주택으로 확정돼 특별 공급된다. 단지와 도보로 10분 거리에 지하철 6호선 효창공원앞역이 있고, 용문시장·용산구청·용산버스터미널 등 편의시설을 이용할 수 있다.
삼성물산의 '래미안 전농2차'는 동대문구 전농동 53-1번지 전농6구역을 재개발해 82∼142㎡로, 신혼부부 주택에 해당되는 82㎡ 1가구가 확정돼 우선 공급될 예정이다. 인근에 전농·답십리 뉴타운과 청량리 균형발전촉진지구 등으로 주변 개발호재가 기대된다.
그 밖에 동부건설은 강북구 미아10-1구역을 재개발해 '미아2차 센트레빌' 79∼142㎡, 소형평형(전용 60㎡) 14가구 정도가 신혼부부주택으로 9월에 공급될 예정이고, 원건설은 서구 청라지구에 85㎡ 단일형으로 400여 가구가 신혼부부주택으로 9월에 분양할 계획이다.
▶ 40대 - 유망 뉴타운 및 신도시 중·대형 아파트 눈 여겨 보자
40대는 가점항목(무주택기간, 부양 가족 수, 청약통장 가입기간) 별 계산되는 민영주택 가점제의 최대수혜자다. 총점이 60점 이상이면 유망지역에서도 당첨확률이 높다. 가점 60점이 되려면 무주택 기간 15년(32점), 청약통장 가입 기간 6년(8점), 부양 가족 3명(20점) 이상 등을 충족해야 한다. 이런 가점에서 유리한 조건만 된다면, 중·대형 위주의 뉴타운이나 신도시 및 택지지구 등 개발 호재가 풍부한 곳을 노려 볼만 하다.
반면, 유주택자나 다주택자의 경우라면 가점제와 추첨제 물량이 50%씩 공급되는 85㎡ 초과하는 중·대형 민영주택에 관심을 가져 볼만 하다. 하지만 가점제로 공급되는 주택엔 유주택자는 1순위로 청약할 수 없고 2순위로만 청약해야 해 유망물량의 당첨확률은 떨어진다는 점을 고려해야 한다. 또한 채권응찰금액을 상한액까지 써 당첨확률을 높이는 것도 방법이다.
현대·태영건설이 공동으로 시공하는 은평구 은평뉴타운 2지구 A공구에 84∼134㎡, 총 177가구를 7월에 일반분양 할 예정이다. 청약가점은 작년 말 1지구 분양 때와 비슷한 55∼60점이 예상된다.
인천의 경제자유구역 중 한 곳인 청라지구에 분양 물량을 블록별로 살펴보면 M3블록 풍림산업의 '엑슬루타워' 126∼203㎡, 총 616가구를 오는 8월에 공급한다. 또한 호반건설의 '호반베르디움'은 20블록에 114㎡, 총 620가구를 오는 8월에 분양할 예정이다. 이들 모두 분양가상한제 적용 아파트이다. 분양가가 저렴한 데다 경제자유구역에 포함돼 있어 개발소재가 많다는 점을 고려한다면 45∼50점이 예상된다.
저렴한 분양가로 관심이 쏠리고 있는 광교신도시에 오는 9월 울트라건설이 113∼149㎡, 총1,188가구를 선보이며, 본격적인 분양 일정이 내년 이후로 예정돼 올해 분양물량 청약가점은 판교보다 높지 않을 것으로 관측된다. 청약 예상 가점은 60∼65점 정도다.
▶ 50∼60대 - 타운하우스·실버주택 주목
50∼60대라면 장기적으로 안락한 노후설계를 위해 타운하우스와 실버주택을를 주목할 필요가 있다.
타운하우스는 단독주택과 아파트의 장점을 혼합한 주거 형태로 녹지율이 높고, 산책로와 휘트니스센터 등 부대시설까지 갖추고 있다. 또 단독주택의 단점인 보안시스템까지 잘 갖춰지는 장점이 있다.
여기에 타운하우스의 경우 아파트와는 달리 분양가가 6억 원을 넘더라도 총부채상환비율(DTI)등의 규제를 받지 않는다. 건설업체들이 20가구 미만으로 건축허가를 받은 경우 공개청약을 거치지 않고 분양할 수 있어 청약통장이 필요 없고, 분양가상한제도 적용되지 않아 투자 장벽이 낮은 편이다.
반면 신중히 체크해야 할 부분도 있다. 분양가가 10억 원이 넘는 고가가 대부분으로 매수자가 많지 않아 환금성이 떨어질 위험이 있다. 이런 환금성을 확보하기 위해서는 수도권 택지개발지구 내에 지어진 타운하우스를 선택해야 한다.
LIG건영은 경기도 과천시 문원동 328-1번지 일원에 타운하우스 218∼396㎡, 23가구를 이달에 선보이며, 중흥건설은 경기 고양시 덕양구 행신동 행신2지구 '중흥S-클래스' 109㎡ 단일형 102가구를 8월에 선보일 예정이다.
또한 롯데건설은 경기 용인시 기흥구 영덕동 흥덕지구에서 '흥덕지구 롯데캐슬' 462·469㎡, 총 17가구를 9월에 공급하며, 대우건설은 화성시 동탄신도시에 '푸르지오 하임' 140∼221㎡, 총 99가구를 분양 중이다.
이에 반해 실버타운은 노인복지법 적용을 받으므로 청약절차가 일반아파트와 다르다. 실버타운은 노인복지법의 '유료 노인주택'으로 분류돼 청약 통장이 없어도 분양 받을 수 있다. 다만 부부 중 1명이 60세 이상이어야 입주가 가능하다.
또한, 분양권 전매는 인허가 방식에 따라 다르다. 건축법에 따라 지은 실버주택은 전매를 할 수 있고, 주택법을 적용했다면 입주때까지 분양권을 전매할 수 없다는 점을 고려해야 한다.
벽산건설이 노인복지시설 부지인 경기도 하남시 신장동 517번지에 '더클래식' 113㎡∼126㎡, 총 220세대를 분양 중에 있다. '더클래식'은 하남시 면적대비 97.2%의 풍부한 녹지율을 자랑하고 있으며, 건강을 위해 경희대 동서신의학병원과 연결된 메디컬 서비스를 누릴 수 있다.
그 밖에도 우림건설은 마포구 상암동 디지털미디어시티(DMC)에 지어질 지상 33층 규모의 고층 주상복합 실버타운 '상암 카이저팰리스 클래식' 118∼326㎡, 240가구를 분양 중 이다. 또한 풍림산업의 '풍림 수페갤러리'는 종로구 평창동에서 분양 중 이다. 지하 1층∼지상 5층에 165∼214㎡ 72실로, 다양한 부대시설과 양·한방 의료 운영서비스를 갖추고 있다.
부동산뱅크 리서치센터 최영주 연구원 cyj8132@neonet.co.kr
출처 : 부동산뱅크